토지 등기사항증명서 갑구에는 N이 매매로 소유권을 얻었다고만 적혀 있다. 꾸며 낸 사례로, 이 땅은 N이 O에게서 신탁받은 돈으로 샀다. O는 이 땅이 신탁재산이라는 사실을 등기부에 남기려 한다. 소유권이전등기가 끝난 지금 신탁등기만 따로 할 수 있을까.
신탁재산을 처분 · 운용해 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다(신탁법 제27조). 다만 등기할 수 있는 재산은 신탁등기를 해야 신탁재산이라는 사실을 제3자에게 대항할 수 있다(신탁법 제4조 제1항). 지금은 그 대항력이 없다.
원칙은 동시 신청이다. 부동산등기법 제82조 제1항은 신탁등기를 이전등기 등과 동시에 신청하게 하고, 부동산등기규칙 제139조 제2항은 신탁법 제27조의 경우에도 취득등기와 신탁등기를 1건의 신청정보로 일괄하게 한다. 등기목적은 「소유권이전 및 신탁재산처분에 의한 신탁」이다(신탁등기사무처리에 관한 예규 · 등기예규 제1799호 1.나.(4)).
이미 소유권등기만 마쳤다면 같은 예규 1.나.(4)(다)를 본다. 수탁자 N이 단독으로, 또는 수익자나 위탁자가 N을 대위해 신탁등기만 신청할 수 있다. 부동산등기법 제82조 제2항도 대위 신청에는 동시신청 원칙을 적용하지 않는다. O가 대위하면 대위원인과 신탁재산임을 증명하는 정보를 낸다(같은 예규 1.다.(4)).
신탁계약으로 부동산을 맡기는 경우는 다르다. 같은 예규 1.나.(1)(다)는 등기원인이 신탁인데 소유권이전등기나 신탁등기 하나만 신청하면 각하하고, 수익자나 위탁자의 대위 신탁등기만 예외로 둔다.
신탁등기를 해도 갑구의 소유자 표시는 그대로 두지만(같은 예규 1.사.(3)), 그 소유자는 수탁자 지위를 겸해 신탁목적에 반하는 신청은 수리되지 않는다(1.사.(4)).
O는 신탁계약서와 매수대금이 신탁 돈에서 나간 자료를 묶고, 신탁원부에 올릴 위탁자 · 수탁자 · 수익자와 신탁 조항(부동산등기법 제81조 제1항)을 정리해 N에게 신청을 요구한다. N이 미루면 대위로 신청한다.
