집을 판 사람이 등기를 넘기기 전에 사망했더라도, 언제 매매 원인이 생겼는지에 따라 등기 준비가 달라진다. 살아 있을 때 매매한 뒤 숨진 경우와, 사망 후 상속인이 집을 팔기로 한 경우를 같은 상속 부동산 매매로 묶으면 안 된다. 계약의 당사자와 사망 시점부터 나누어 보아야 한다.
부동산등기법 제27조는 등기원인이 발생한 후 등기권리자나 등기의무자에게 상속 등 포괄승계가 생기면 그 상속인이나 포괄승계인이 해당 등기를 신청할 수 있다고 정한다. 이미 매매 원인이 발생한 상태에서 매도인이 숨졌다면, 상속인은 그 매매에 따른 등기신청을 이어받는 지위가 된다. 상속인 명의로 먼저 옮기는 등기만이 언제나 출발점인 것은 아니다.
반면 소유자가 매매하지 않은 채 사망하고 상속인이 새로 매도했다면, 이번 매매 원인은 상속 이후에 생긴 것이다. 이 경우에까지 제27조의 등기원인 발생 후 상속이라는 순서를 거꾸로 적용할 수는 없다. 매수인이 계약서에 누구를 매도인으로 적었는지와 그 계약이 언제 성립했는지가 중요한 이유다.
준비할 자료는 고인이 체결한 매매계약서, 계약의 효력과 이행 경위를 보여 주는 자료, 사망과 상속인을 증명하는 서류다. 계약서에서는 부동산 표시와 당사자, 작성일뿐 아니라 실제 계약 성립 경위를 읽고, 사망을 증명하는 서류와 날짜를 대조한다. 뒤에 계약서를 다시 작성했거나 상속인끼리 내용을 바꿨다면 처음의 매매와 어떤 관계인지도 확인해야 한다.
제27조가 상속인에 의한 신청을 허용한다고 해서 사망한 매도인 이름의 예전 위임장만으로 모든 준비가 끝났다는 뜻은 아니다. 실제 신청하는 상속인의 지위와 필요한 첨부정보를 갖추어야 한다. 우선 등기원인이 사망 전 생겼는지를 확정한 뒤 신청인을 정해야, 상속 후 매매에 필요한 선행 절차를 빼먹거나 사망 전 매매에 불필요한 등기 순서를 더하지 않게 된다.
