여러 사람이 함께 가진 부동산을 팔려면 먼저 등기부의 소유관계가 공유인지 합유인지 구별해야 한다. 등기부에 합유로 기록돼 있다면 합유자 가운데 찬성자가 많다는 사정만으로 매각을 결정해서는 안 된다. 민법 제272조는 합유물을 처분하거나 변경하려면 합유자 전원의 동의가 있어야 한다고 정한다.
예를 들어 세 명의 합유자 가운데 두 명은 팔기를 원하고 한 명은 반대하는 상황을 생각해 보자. 찬성한 사람이 더 많다는 것은 전원의 동의가 있다는 사실과 다르다. 매수인이 다수의 서명만 받고 잔금 일정을 잡으면, 등기에 협력하지 않는 합유자의 의사 문제를 서류 준비의 문제로 잘못 생각하게 된다.
이때는 부동산 전체 매각이 어렵다면 자기 몫만 팔겠다는 방법도 따로 검토해야 한다. 제273조 제1항은 합유자가 전원의 동의 없이 합유물의 지분을 처분하지 못한다고 정한다. 따라서 일반 공유지분을 단독으로 처분할 수 있다는 설명을 합유지분에 그대로 적용해서는 안 된다. 전체 처분과 지분 처분은 검토 대상이 다르지만 합유에서는 어느 쪽도 임의로 해결되지 않는다.
반대자가 있다는 이유로 부동산의 모든 조치를 멈춰야 하는 것도 아니다. 제272조 단서는 보존행위는 각자 할 수 있도록 한다. 다만 현재의 훼손을 막으려는 조치인지, 재산의 성질이나 권리관계를 바꾸는 처분 · 변경인지를 구별해야 한다. 원하는 매각을 보존이라고 이름 붙인다고 전원 동의 요건이 없어지지는 않는다.
확인할 자료는 등기사항증명서의 소유관계 표시, 합유의 근거가 된 계약과 당사자 명단, 매각 대상과 각자의 동의 내용이다. 등기부는 공유와 합유의 출발점을, 계약 자료는 누가 어떤 관계로 보유하는지를 확인하는 데 쓰인다. 이후 실제 매매 내용에 전원이 동의하는지 대조해야 한다. 동의가 모이지 않으면 거래 자체의 진행 가능성을 먼저 정리하고, 합유가 끝나는 문제나 정산을 별도로 검토해야 빈 서명란만 채우려는 일을 피할 수 있다.
