같은 사람이 가진 건물 두 채를 건축물대장에서 합쳤다고 해도 등기까지 언제나 합병할 수 있는 것은 아니다. 부동산등기법 제42조 제1항은 합병하려는 건물에 허용된 등기 외의 권리에 관한 등기가 있으면 합병등기를 할 수 없다고 정한다. 건물의 표시를 하나로 만들기 전에 각 건물의 권리를 비교해야 한다.
이 조항이 허용하는 저당권은 합병할 모든 건물에 등기원인과 그 날짜, 접수번호가 동일한 저당권이다. 따라서 은행이 같거나 담보 금액이 같다는 사실만으로 요건을 충족했다고 볼 수 없다. 한쪽 건물에만 담보가 있거나 두 건물의 접수번호가 다르다면, 같은 소유자라는 이유만으로 권리 차이를 덮고 합칠 수는 없다.
예를 들어 같은 날 같은 은행에서 돈을 빌리면서 각각 다른 접수번호로 담보등기를 한 상황을 생각해 보자. 거래의 경제적 목적이 같다는 설명과 법이 요구하는 등기원인 · 날짜 · 접수번호의 일치는 다르다. 합병 신청에 앞서 각 건물의 등기사항증명서를 나란히 두고 저당권의 해당 기재를 실제로 비교해야 한다.
제42조 제1항은 소유권 · 전세권 · 임차권 등기와, 모든 건물의 법정 등기사항이 동일한 신탁등기도 허용 범위로 정한다. 그러나 이를 모든 권리는 그대로 두고 건물만 합칠 수 있다는 뜻으로 읽어서는 안 된다. 어떤 종류의 권리인지와 각 호의 조건에 맞는지를 하나씩 확인해야 한다.
등기 신청이 제42조를 위반해 각하되면 등기관은 그 사유를 건축물대장 소관청에 알려야 한다. 대장 합병이 끝났다는 사실만으로 등기 각하 사유까지 없어진 것으로 볼 수 없는 이유다. 준비 단계에서 두 건물의 현재 등기부와 대장, 담보 설정 내역을 비교하고 권리가 다르면 필요한 정리 가능성을 검토해야 한다. 담보를 함부로 말소하거나 접수번호를 문서에서 맞춰 적는 방식으로 해결할 일이 아니다. 권리 차이가 실제로 해소되거나 법정 허용 요건에 맞는 상태인지 확인한 뒤 신청 순서를 정한다.
