설명용 가상 상황이다. 임대인이 누수 보수를 위해 상가 천장 공사를 하겠다고 하자 A는 영업에 방해된다며 출입을 막으려 한다. 임차인은 건물 보존에 필요한 공사를 어디까지 받아들여야 할까. 보존행위를 수인하는 의무와 계약 해지의 요건을 나누어 살펴야 한다.
민법 제624조는 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 할 때 임차인이 거절하지 못한다고 정한다. 단지 임대인이 공사라고 부른다는 이유만으로 모든 작업이 여기에 해당하는 것은 아니다. 노후 부위를 유지하기 위한 것인지, 다른 목적의 증축이나 임대인 편의를 위한 변경인지 실제 작업 내용을 확인해야 한다.
민법 제625조는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 그로 인해 임차 목적을 달성할 수 없을 때 임차인이 해지할 수 있도록 정한다. 공사가 있다는 사실만으로 해지권이 당연히 생기는 구조는 아니다. 공사 범위와 기간, 남은 공간으로 예정한 영업이 가능한지 등을 확인해 목적 달성 불능이라는 요건과 연결해야 한다.
따라서 공사 통지를 받으면 작업 내용과 일정을 먼저 요구하고 임차 목적과 충돌하는 부분을 구체적으로 남기는 편이 좋다. 영업시간 일부의 소음인지 전면적인 출입 차단인지에 따라 확인할 사실이 달라진다. 임대인이 공사 중 사용 가능한 범위를 어떻게 안내했는지, 실제 현장이 안내와 같은지 사진과 통지 자료를 모으면 쟁점을 나누기 쉽다.
A가 확인할 핵심은 보존의 필요성과 공사로 인해 임차 목적을 달성할 수 있는지다. 차임 조정이나 영업손실 배상은 각각 다른 요건과 근거를 확인해야 하므로, 공사 수인의무가 있다는 이유만으로 모든 비용 문제가 해결됐다고 생각해서는 안 된다. 이 글은 민법 제624조 · 제625조의 관계에 한정하며 공사 중 월세 전액 면제나 손실 전부 배상을 보장하지 않는다. 작업 협의 문서에서는 공사 범위, 기간, 출입 및 사용 방법을 구체화하고 종료를 요구할 때는 그 근거를 별도로 밝힌다.
