건물을 철거한 뒤 건축물대장만 정리하고 등기부도 함께 없어졌다고 생각해서는 안 된다. 부동산등기법 제43조 제1항은 건물이 멸실되면 그 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 안에 멸실등기를 신청하도록 한다. 건물의 물리적 소멸과 등기기록 정리는 구별되는 작업이다.
철거업체에 공사대금을 지급했다는 사실이나 현장에 건물이 없다는 사진만으로 신청까지 끝났다고 볼 수는 없다. 먼저 건축물대장에서 멸실 표시를 확인하고, 건물 등기사항증명서에서는 어떤 건물과 권리가 남아 있는지 읽는다. 철거한 대상과 기록상 건물의 소재 · 구조 등이 맞는지도 대조해야 옆 건물이나 부속건물까지 잘못 정리하는 일을 피할 수 있다.
건물 소유자와 땅 소유자가 다르고 건물 소유권 등기명의인이 1개월 안에 신청하지 않는 경우도 있다. 제43조 제2항은 이때 건물 대지의 소유자가 건물 소유권 등기명의인을 대위해 멸실등기를 신청할 수 있도록 한다. 따라서 땅 소유자는 건물이 없어졌다는 사정만 주장할 것이 아니라 자신의 대지 소유와 건물 멸실, 신청이 이루어지지 않은 기간을 확인해야 한다.
담보 등 다른 권리가 기록돼 있다면 제45조도 함께 살핀다. 원칙적으로 등기관은 그 권리의 등기명의인에게 1개월 이내의 기간을 정해 이의가 없으면 멸실등기를 한다는 뜻을 알려야 한다. 다만 건축물대장에 멸실이 기록돼 있거나 그 권리자가 동의했다면 이 통지 절차의 예외가 된다. 건물 철거에 관한 채권자의 생각을 추측하는 것보다 대장 표시와 동의 유무를 자료로 확인하는 것이 정확하다.
준비할 자료는 멸실이 반영된 건축물대장, 등기사항증명서, 멸실 경위를 보여 주는 자료와 필요하면 대지 소유권 자료다. 각 서류가 실제 건물 부존재, 남은 권리, 신청인 자격 가운데 무엇을 증명하는지 연결한다. 철거 공사와 행정 대장, 등기 신청의 진행 상태를 각각 확인해야 건물이 없는데도 오래된 건물등기가 남는 일을 마무리할 수 있다.
