먼저 결론
임대차가 끝나도 임차인이 주택 · 상가를 인도하거나 그 이행을 제공하기 전에는, 임대인은 보증금 지연이자(지연손해금)를 부담하지 않는다. 인도 또는 이행제공 뒤의 이율은 약정이 없으면 연 5%이고, 판결에서는 소장 송달 다음 날부터 연 12%가 원칙이다.
동시이행과 지체책임
임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결). 이 관계에서는 상대방의 이행제공이 있을 때까지 지체책임을 지지 않는다(대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결, 민법 제536조).
이행제공
임대인이 미리 수령을 거절하면, 임차인은 인도 준비를 마쳤음을 통지하고 수령을 최고하면 된다(민법 제460조). 이행제공이 중지된 기간에는 임대인이 지체에 빠지지 않으므로(대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결), 임차인은 인도 준비 상태를 유지하고 통지 날짜를 증거로 남긴다.
적용 이율
- 인도 또는 이행제공 뒤 : 약정이 없으면 연 5%, 상행위 채무이면 연 6%(민법 제379조 · 제397조 제1항, 상법 제54조)
- 지체책임이 있는 임대인에게 판결로 지급을 명할 때 : 소장 등의 송달 다음 날부터 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 · 법정이율 규정)
- 예외 : 임대인이 의무의 존부 · 범위를 다투는 것이 타당하다고 법원이 인정하면, 그 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 연 12%를 적용하지 않는다(같은 법 제3조 제2항).
인도 전에 할 일
보증금을 받기 전에 인도하려는 임차인은 먼저 임차권등기를 마친다(환산보증금 기준 초과 상가는 제외 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 임차권등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 대항력과 우선변제권이 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항). 절차는 임차권등기명령 글에서 다뤘다.
