G와 H가 절반씩 공유하는 2층 주택의 1층을 I가 전세로 얻기로 했다. 계약은 G와만 했고, I는 보증금을 지키려고 G의 지분에 전세권설정등기를 받으려 한다. 이해를 돕기 위한 가상 사례다.
지분이라면, 될 것처럼 보인다. 민법 제263조는 공유자가 자기 지분을 처분할 수 있다고 정해 두었다. 그러나 공유지분에 대한 전세권설정등기 예규(등기예규 제1351호)는 건물의 특정부분이 아닌 공유지분에 대한 전세권은 등기할 수 없다고 못 박는다. 전세권은 부동산의 일부에도 설정할 수 있지만 그때는 범위를 특정하고 그 부분을 표시한 도면을 내야 하는데(부동산등기법 제72조 제1항 제6호, 부동산등기규칙 제128조 제2항), 지분은 그렇게 특정되는 부분이 아니라는 이유다.
I가 등기로 보호받으려면 지분이 아니라 건물 자체를 대상으로 해야 한다. 1층만 쓴다면, 범위를 1층으로 특정하고 건물도면을 붙여 일부 전세권을 신청할 수 있다. 그런데 1층도 G와 H의 공유물이다. 민법 제264조는 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못하게 하므로 그 위에 전세권을 설정하려면 H도 함께해야 한다. 등기도 G와 H가 등기의무자로서 I와 공동으로 신청하고(부동산등기법 제23조 제1항), 두 사람 각자의 등기필정보를 낸다(부동산등기법 제50조 제2항).
H가 응하지 않으면, G 지분만으로 전세권등기를 받을 길은 없다. 이때 I가 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권으로 보호받을 수 있는지는 G 혼자 맺은 임대차의 효력과 함께 따로 따질 문제여서 이 글에서는 다루지 않는다.
I가 할 일은 계약 전에 등기부 갑구에서 공유자와 지분부터 보는 것이다. 전세권등기를 원한다면, H를 계약과 등기 신청에 참여시키고, 1층만 쓰면 그 범위를 표시한 건물도면을 준비해 둔다. 신청정보에는 전세금과 범위를 적는다(부동산등기규칙 제128조 제1항). G 한 사람의 서류만으로 지분 전세권을 설정하는 일정은 처음부터 세우지 않는다.
