프랜차이즈 커피전문점 영업을 넘겨받아 점포를 임차한 사람이 임대차 종료 후 보증금 반환을 구했다. 임대인은 이전 임차인이 설치한 시설의 철거비도 보증금에서 빼야 한다고 했다. 새 임차인이 직접 만든 시설이 아니라는 이유만으로 원상회복 대상에서 빠지는지가 다퉈졌다.
대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 이 사건에서 전 임차인 시설 철거비의 공제를 인정했다. 커피전문점 영업을 양수한 경위와 계약 내용, 시설의 용도 등을 함께 살핀 결과다. 시설을 누가 처음 설치했는지 한 가지 사실만으로 원상회복의 범위를 정하지 않았다.
법원은 원상회복의 내용과 범위를 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용에 따라 구체적으로 판단해야 한다고 설명했다. 영업과 시설을 이어받은 경위도 그 판단에 들어간다. 임차 당시 이미 있던 시설이라는 설명만으로 계약상 부담까지 없어지는 것은 아니다.
다만 영업을 양수하면 이전 임차인의 철거 책임을 모두 자동으로 넘겨받는다는 판결은 아니다. 이 판결도 기존 원상회복 판례와 사안이 다르다는 점을 밝혔다. 시설 인수와 함께 무엇을 약정했는지, 임대인과 새로 맺은 계약이 어떤 상태를 반환 기준으로 삼았는지에 따라 답이 달라질 수 있다.
분쟁에서는 영업양도계약과 임대차계약을 함께 읽어야 한다. 시설을 인수한 목록, 계약 당시 사진, 임대인이 요구하는 철거 항목을 맞춰 보면 서로 다른 계약에서 말하는 시설의 범위가 드러난다. 같은 시설을 두고 영업양도 때는 인수 대상으로 삼고 반환 단계에서는 누구 책임인지 설명하지 않은 부분도 확인할 수 있다.
영업을 넘겨받는 임차인은 계약 전에 시설별 존치 · 철거 범위를 구체적으로 정할 필요가 있다. 자신이 설치하지 않았다는 이유만으로 반환 때 비용 부담까지 사라진다고 생각하면, 보증금 정산 단계에서 예상하지 못한 다툼이 생길 수 있다.
