2023년 6월 20일 이후 새로 맺거나 갱신했거나 임대보증금을 바꾼 등록 민간임대주택 계약이라면, 보증 가입 의무가 있는 사업자가 가입하지 않았을 때 세입자는 계약기간이 남아 있어도 해지할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제2항, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제2항 제5호).
이 해지 사유는 2023년 6월 20일 이후 새로 체결한 계약, 그날 이후 갱신한 존속계약 또는 그날 이후 임대보증금을 변경한 계약부터 적용된다. 가령 2022년에 처음 계약했더라도 2024년에 갱신했다면 이 적용례에 해당한다. 계약서와 갱신·변경 자료에서 날짜를 먼저 확인하고, 임대사업자에게 보증서나 가입 상태 자료를 요청해 실제 가입 여부를 확인해 보자.
사업자가 가입하지 않아도 되는 예외를 주장하면, 어떤 예외에 해당하는지 근거를 요청해 보자. 예를 들어 임대보증금이 법정 기준액 이하이면서 세입자가 미가입에 동의했다면 사업자가 보증에 가입하지 않을 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제7항 제1호). 이 사유를 들었다면 보증금액과 함께 미가입 동의가 담긴 문서를 확인한다. 보증금이 기준액 이하라는 설명만으로 두 조건이 모두 맞는지 알 수는 없다.
가입 의무가 있는데 미가입한 사실이 확인되면, 해지하려는 주택과 계약, 보증에 가입하지 않은 사실을 적어 임대사업자에게 해지 의사를 전한다. 계약을 해지한다는 의사표시는 상대방에게 도달할 때 효력이 생기므로, 알린 내용과 도달일을 확인할 수 있는 자료를 남겨 두자(민법 제543조 제1항, 민법 제111조 제1항).
