등록 민간임대주택에서 임대차계약은 그대로인데 임대보증금 보증서가 먼저 만료될 수 있다. 임대사업자에게 보증 가입을 유지할 의무가 남아 있다면, 기존 보증이 끝나기 전에 갱신하거나 다음 보증에 가입해 공백 없이 이어야 한다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제4항).
등록말소일과 임대차 종료일까지 유지
가입 유지 의무는 원칙적으로 임대사업자 등록이 말소되는 날까지이고, 말소되는 날에도 임대 중이면 해당 임대차계약이 종료되는 날까지 이어진다. 가령 보증서가 5월 말에 끝나고 등록말소일은 7월, 현재 임대차 만료일은 11월이라고 하자. 7월 말소일에도 같은 임대차가 계속된다면, 사업자는 5월 뒤에도 보증을 이어 11월 계약이 종료되는 날까지 가입을 유지해야 한다. 계약서를 다시 쓰지 않았더라도 이 사례에서는 5월에 보증 가입 의무가 끝나지 않는다.
가입 의무와 보증기간 자동 연장 차이
보증 가입 의무가 남아 있어도, 종전 보증서에 적힌 기간이 그 의무에 맞춰 자동으로 늘어나는 것은 아니다. 사업자는 가입 여부를 임차인이 보기 쉬운 곳에 공고하고, 가입한 보증을 변경하거나 해지할 때도 공고해야 한다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조 제6항). 공고에 갱신 예정이라고 적혀 있다면, 실제 새 보증이 발급됐는지도 따로 확인해 보자.
기존 종료일 · 새 개시일 대조
임대사업자에게 새 보증서 사본을 요청해 기존 보증 종료일과 새 보증 개시일을 나란히 놓고 본다. 앞 사례에서 새 보증 개시일이 6월 중순이라면 6월 초에 보증이 이어지지 않은 기간이 있는지 보증회사에 확인할 필요가 있다. 보증서의 대상 주택도 대조하고, 집주인이 등록말소를 이유로 갱신하지 않겠다고 하면 관할 시·군·구에 실제 말소일을 확인해 그날 임대차가 계속됐는지 계약서와 종료 합의 내역으로 살펴보자.
