세입자가 상가를 다시 쓸 수 있게 보수하고 비용을 먼저 냈는데, 임대인이 돌려주지 않는다. 건물을 보존하는 데 필요했고 임대인이 돌려줄 의무가 있는 비용이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 금액만큼 월세 지급을 거절할 수 있다.
필요비 지급 거절을 인정한 사건
대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결의 사례다. 법원은 화재로 훼손된 영화관을 다시 사용할 수 있게 복구하는 데 든 1,500만 원을 필요비로 봤다. 해지 통지가 도착했을 때 약정 월세와 실제 지급액의 차이는 2,700만 원이었지만, 법원은 필요비에 해당하는 금액만큼 지급을 거절할 수 있어 연체액은 1,200만 원이라고 봤다. 대법원은 당시 사건의 해지 기준인 2기분에 못 미친다는 원심 판단을 유지했다.
필요비 한도와 자동 상계의 구별
민법 제626조 제1항에 따라 건물 보존에 필요한 비용을 실제로 낸 임차인은 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 임대인이 돌려줄 의무가 있는 필요비를 갚지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 실제로 낸 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다. 판결은 그 범위의 지급을 거절할 수 있다고 봤으므로, 비용 청구와 월세가 자동으로 서로 소멸하는 것으로 계산하면 안 된다.
현행 연체 기준과 항목별 자료
현재 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 해지 기준은 3기분의 차임 연체다. 수리 내역서에서 보존에 필요한 공사와 영업 편의를 위한 공사를 나누고, 계약의 비용 부담 약정과 영수증을 맞춰 볼 필요가 있다. 임대인에게 수리 필요를 알린 기록과 월별 납부 내역을 함께 보면, 돌려받을 수리비와 여전히 내야 할 월세가 얼마인지 가릴 수 있다.
