권리금을 주고 가게 시설과 그 자리에서 계속 장사할 권리까지 넘겨받기로 했다. 계약서 제목에는 시설 양도라고만 적혀 있어도, 실제로 상가 임차권 양도까지 중개했다면 중개사는 그 임차권이 어떤 보호를 받는지 판단할 자료를 확인해 설명해야 한다.
시설 · 임차권 양도 사건의 설명 누락
대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결에서 인수인은 시설과 임차권을 함께 넘겨받기로 했다. 중개업자는 환산보증금이 당시 상가건물 임대차보호법의 기준을 넘는다는 점을 알고도 이를 설명하지 않았다. 건물주는 실제 운영자가 바뀐다는 사실을 몰랐고, 명의만 바꾸는 줄 알고 계약서를 써 줬다. 인수인은 결국 건물주에게 임차권을 주장하지 못해 점포를 넘겨줬다. 원심은 인수인이 설명을 들었다면 계약하지 않았거나 권리금을 낮춰 정했을 것으로 봤다. 대법원은 설명 누락으로 인수인이 일정 기간 약국을 운영하지 못해 입은 손해를 중개사가 배상해야 한다는 원심 결론을 유지했다. 권리금의 60%를 배상하라는 판단은 임대인 동의를 얻을 의무를 이행하지 않은 양도인에 관한 것이었다.
권리 보호 확인과 중개사의 의무
권리금과 함께 상가 임차권 양도를 중개하는 거래라면, 개업공인중개사는 계약 전에 등기부의 권리관계와 상가건물 임대차보호법상 대항력·우선변제권의 보호 여부를 판단할 자료를 확인하고 의뢰인에게 설명해야 한다. 현행 공인중개사법 제25조도 중개를 마치기 전에 권리관계를 확인해 설명하고 근거자료를 제시하도록 한다. 개업공인중개사가 고의나 과실로 의무를 어겨 재산상 손해가 생겼다면, 같은 법 제30조 제1항에 따라 배상책임을 질 수 있다.
현행 보호 범위와 양도 동의 자료
현재는 환산보증금 기준을 넘어도 대항력 등 일부 규정이 적용되므로, 어떤 보호가 적용되는지 항목별로 확인할 필요가 있다. 계약하기 전에는 기존 임대차계약서의 임차인과 보증금·월세·남은 기간, 임대인이 임차권 양도에 동의했는지부터 살핀다. 중개대상물 확인·설명서에는 어떤 자료로 그 내용을 확인했는지도 대조해 둘 필요가 있다.
