개인 짐을 보관할 창고를 1년 빌리면서 지인에게 월세 보증을 부탁했다. 만료 뒤에도 창고를 계속 썼고 임대인은 한동안 이의를 제기하지 않았다. 지인이 처음 계약기간의 월세만 보증했고 갱신 뒤 채무까지 맡기로 한 유효한 약정이 없다면, 임대인은 기존 보증서로 만료 뒤 새로 생긴 월세를 지인에게 청구할 수 없다(민법 제639조 제2항).
민법상 묵시 갱신과 제삼자 보증
임차인이 계약 만료 뒤에도 창고를 계속 쓰고 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않으면, 민법 제639조 제1항에 따라 종전과 같은 조건으로 임대차가 이어진다. 민법상 묵시적 갱신이 된 임대차에서 제삼자의 보증이 종전 계약기간의 월세만 담보했다면, 그 보증은 갱신 뒤 새로 발생한 월세에 이어지지 않는다.
채무 발생 월과 보증 대상 기간
임대인이 보증인에게 월세를 달라고 했다면 임대차계약서의 만료일과 청구서의 대상 월을 먼저 맞춰 본다. 청구서가 뒤늦게 왔더라도 월세 채무가 생긴 시점을 기준으로 나눈다. 만료 전에 이미 생긴 월세 채무는 당시 보증이 그 채무를 포함했는지 종전 보증서에서 확인한다. 만료 뒤 월세라면 종전 보증서에 갱신 기간의 책임을 미리 정했거나 갱신 때 따로 보증하기로 한 약정이 있는지 살핀다.
갱신 보증의 서면 요건과 이행 예외
보증인이 갱신 뒤 월세도 보증하기로 했다면, 그 의사가 기명날인이나 서명이 있는 서면에 표시돼야 한다(민법 제428조의2 제1항). 보증 의사가 전자적 형태로만 표시됐다면 효력이 없다. 다만 보증인이 이미 보증채무를 이행했다면, 그 이행 범위에서는 방식에 문제가 있었다는 이유로 보증의 무효를 주장할 수 없다. 보증서에 적힌 기간과 청구 대상 월을 비교하면 해당 월세가 그 약정에 들어가는지 알 수 있다.
