갑의 허가구역 토지를 을이 사기로 하고 두 사람이 함께 토지거래허가를 받았다. 잔금 전에 을은 배우자 병과 반씩 사기로 계약을 고쳐 을·병 공동명의로 이전등기를 하려 한다. 손에 든 허가증의 매수인은 을 한 사람이다. 가상으로 만든 거래다.
처음 받은 허가증만으로는 부족하다. 허가구역 토지의 매매는 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 등기예규 제1821호도 등기원인에 행정관청 허가가 필요한 예로 토지거래허가와 함께 「그 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우」의 허가를 들고, 그 허가를 증명하는 서면을 내도록 한다. 매수인과 지분이 바뀐 계약으로 등기하려면 바뀐 내용대로 받은 허가의 증명이 있어야 한다.
병의 몫이 작다는 이유로 빠져나가기도 어렵다. 토지 자체가 대통령령이 정한 면적 이하라면 처음부터 허가가 필요 없지만(부동산거래신고법 제11조 제2항 제1호), 허가대상 토지를 여러 사람에게 지분으로 나누어 처분하면 지분율로 계산한 면적이 기준에 못 미쳐도 최초 지분이전등기에는 토지 분할에 준해 허가증을 붙인다(등기예규 제1634호 3.).
모든 변경이 다시 허가받을 일은 아니다. 허가신청서에 적은 취득자금 조달계획만 바뀌었다면 취득토지 등기일까지 그 변경 사항을 제출할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제3항 단서).
순서를 거꾸로 하면 위험하다. 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 생기지 않으므로(같은 조 제6항), 바뀐 내용의 허가가 나오기 전에 병의 몫을 전제로 잔금을 치르지 않는다. 허가증을 첨부하면 검인은 따로 받지 않아도 된다(등기예규 제1634호 4.).
계약서를 고치기 전에 매도인 갑과 을·병이 함께 시·군·구청에 변경 내용으로 허가를 신청하고, 이전등기 신청서의 매수인과 지분이 새 허가증 기재와 같은지 맞춰 본다.
