H 종중 명의 임야의 등기기록에는 물러난 전 회장이 대표자로 적혀 있고, 올해 총회에서 J가 새 회장으로 뽑혔다. 계약을 앞둔 J는 소유자 표시부터 고쳐야 하는지 묻는다. 예로 든 종중과 인물은 지어낸 것이다.
부동산등기법 제26조 제1항은 종중처럼 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단의 부동산 등기에서 그 사단을 등기권리자 또는 등기의무자로 하고, 같은 조 제2항은 사단 명의로 대표자가 신청하게 한다. 소유자는 종중이므로 회장이 바뀌었다고 소유권이전등기를 할 일은 없다. 다만 부동산등기법 제48조 제3항에 따라 등기기록에 대표자의 성명·주소·주민등록번호도 적힌다.
문제는 첨부정보다. 부동산등기규칙 제48조 제2호는 대표자임을 증명하는 정보를 요구하되 등기된 대표자가 신청하면 면제한다. J는 등기된 대표자가 아니어서 증명이 필요하다. 법인 아닌 사단의 등기신청에 관한 업무처리지침(등기예규 제1621호) 3.나는 규약이 정한 방법으로 선임됐음을 증명하는 서면(총회 결의로 뽑는다면 그 결의서)을 요구하고, 부동산등기용등록번호대장이나 단체등록증명서로는 대신하지 못하게 한다.
팔 때는 결의가 더 든다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 처분을 사원총회 결의로 하게 하고, 부동산등기규칙 제48조 제3호는 사단이 등기의무자이면 그 결의를 증명하는 정보를 내게 한다. 규약이 처분에 결의를 요하지 않는다고 정했다면 예외다(예규 3.다). 예규 3.라는 두 서면에 성년자 2인 이상이 사실과 다름없다는 취지와 성명을 적고 날인해 인감증명을 붙이게 하되, 법무사나 변호사가 신청을 대리하면 그 확인으로 갈음하게 한다.
규약 자체와 대표자의 주소·주민등록번호 증명정보도 함께 낸다(규칙 제48조 제1호·제4호). 대표자 기록이 아예 없는 옛 등기라면 예규 5.의 대표자 추가 표시변경등기를 할 수 있다.
J가 먼저 펼칠 것은 규약의 회장 선임 방법과 처분 결의 요건이다. 규약과 다른 방식으로 뽑혔다면 대표자 증명부터 흔들린다.
