예를 하나 꾸며 보자. 형제 두 사람이 이웃한 두 필지를 함께 갖고 있다. 한 필지는 상속으로 2분의 1씩, 다른 필지는 나중에 사들이면서 형이 3분의 2, 동생이 3분의 1을 가졌다. 건물을 지으려고 두 필지를 하나로 합치려 하는데, 소유자가 같으니 바로 합칠 수 있을까.
토지를 합치는 일은 등기소가 아니라 지적소관청에 합병을 신청하는 데서 시작한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제1항). 같은 조 제3항은 합병 신청을 할 수 없는 경우를 정한다. 제1호는 지목이나 지번부여지역, 소유자가 서로 다른 경우다. 제3호의 위임을 받은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제66조 제3항 제5호는 소유자별 공유지분이 다른 경우를 든다. 소유자 두 사람이 같아도 필지마다 지분이 다르면 합병 신청 단계에서 막힌다.
근저당권도 대장 단계에서 먼저 걸린다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제3항 제2호는 합병할 토지에 소유권·지상권·전세권·임차권, 승역지 지역권, 토지 전부에 등기원인과 그 연월일, 접수번호가 같은 저당권 등의 등기 외의 등기가 있으면 합병 신청을 할 수 없게 한다. 부동산등기법 제37조 제1항은 같은 기준을 합필등기 단계에서 다시 둔다. 한 필지에만 근저당권이 있다면 지분을 맞춰도 대장 합병 신청부터 할 수 없다.
준비는 두 필지의 등기사항증명서에서 갑구의 공유자별 지분과 주소, 을구의 권리를 맞대어 보는 데서 시작한다. 지분이 다르면 공유자 사이에 지분 일부를 넘겨 비율을 같게 맞추는 별도의 지분이전등기가 먼저 필요하고, 그 거래의 원인과 세금 등 부담은 따로 따져야 한다. 주소가 다른 경우도 같은 시행령 제66조 제3항 제7호가 제한 사유로 두지만, 지적소관청이 행정정보로 같은 사람임을 확인하면 예외가 된다. 이렇게 차이를 없앤 뒤 대장에서 합병이 되면, 소유권 등기명의인은 그때부터 1개월 이내에 합필등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제35조).
