공유 부동산 중 한 사람의 지분만 경매에 나왔다면, 최저매각가격을 정할 때 부동산 전체 평가액이 어떤 역할을 하는지 확인해야 한다. 민사집행법 제139조 제2항은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 최저매각가격을 정하도록 한다. 지분만 팔린다는 이유로 전체 재산의 상태를 보지 않아도 되는 것은 아니다.
등기부에 적힌 지분과 경매목록의 지분이 우선 맞아야 한다. 가상의 사례로, 일부 지분이 경매에 나왔는데 감정평가서에는 전체 토지와 지분에 관한 금액이 나뉘어 적혔다고 하자. 전체 평가의 대상과 평가시점, 실제 매각하는 지분의 비율, 지분의 최저매각가격 산정 내역을 읽어야 한다. 전체 평가액을 이번 입찰의 최저가격으로 착각하면 매수하려는 범위부터 달라진다.
조문에는 예외도 있다. 위 방식으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나, 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있으면 원칙과 달리 정할 수 있다. 따라서 전체 평가를 기초로 하지 않았다는 이유만으로 즉시 위법이라고 결론내리거나, 반대로 지분 물건은 언제나 임의로 할인할 수 있다고 생각해서는 곤란하다. 어떤 특별한 사정이 평가방법을 달리할 이유인지 기록에서 확인해야 한다.
평가액이 예상과 다르다는 불만과 산정 대상 · 방법의 문제도 구분한다. 전체 부동산의 현황이 잘못 반영됐는지, 매각되는 지분과 다른 비율을 적용했는지, 예외를 적용한 이유가 무엇인지에 따라 확인할 자료가 달라진다. 단순히 지분은 팔기 어렵다는 설명만으로 조문이 정한 특별한 사정까지 입증됐다고 볼 수는 없다.
등기사항증명서, 경매개시결정의 목적물 목록, 감정평가서, 최저매각가격 결정에 관한 자료를 준비한다. 평가서에서는 전체 평가액과 지분 평가액, 계산 근거와 예외 적용 설명을 대조한다. 이는 무엇을 어떤 방식으로 평가했는지 확인하기 위한 자료다. 낙찰 후 공유자와 어떻게 사용할지, 공유물분할을 할 수 있을지는 별도 쟁점이므로 지분 가격 산정만으로 이용권한까지 확정하지 않는다.
