감정평가에서 빠진 증축 부분은 무조건 낙찰자의 소유가 아닐까. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결은 기존 건물에 부합한 무허가 복층이라면 평가되지 않았어도 경매 매수인이 소유권을 얻는다고 보았다. 명세서나 감정서의 포함 여부만으로 답을 정하기 전에, 증축 부분이 독립한 소유권의 대상인지부터 살펴야 한다.
사건에서는 주상복합건물의 주택인 7층 위에 같은 면적의 상층을 무허가로 지었다. 상층은 별도의 외부 통로가 없고 하층 내부 계단으로만 출입할 수 있었으며, 주방 없이 방과 거실로 이루어졌다. 상 · 하층 전체가 하나의 임대목적물로 사용된 사정도 있었다. 법원은 축조 경위와 구조 · 사용관계를 종합해 상층이 하층의 구성부분에 불과하다고 판단했다.
낙찰 후 건축주가 내부 계단 부분을 막고 외벽 쪽에 철제통로와 독립 출입문을 만든 사실도 있었다. 그러나 판결은 축조 당시의 구조와 효용을 바탕으로 부합을 인정한 원심 판단을 받아들였다. 나중에 출입구를 따로 만들었다는 사실만으로 경매로 이미 귀속된 소유권의 범위가 달라진다고 보지 않았다.
민법 제358조는 저당권의 효력이 부합된 물건과 종물에 미친다고 정하면서 법률의 특별규정이나 설정행위의 다른 약정을 예외로 둔다. 이 판결은 해당 복층이 하층과 분리해 독립물의 효용을 갖지 못하므로 근저당권의 효력도 미치고, 경매목적물로 평가되지 않았더라도 매수인이 취득한다고 설명했다. 모든 무허가 증축에 같은 결론을 붙이거나 독립 건물의 개시절차까지 생략해도 된다는 뜻은 아니다.
확인할 자료는 축조 당시와 현재의 평면도 · 사진, 출입 동선과 주방 설치 내역, 임대차계약서, 근저당권 설정자료와 경매목록이다. 언제부터 독립 통로가 있었는지, 기능상 별도 생활과 거래가 가능했는지를 대조하기 위한 자료다. 이 판결은 소유권 취득의 범위를 다룬 것이므로, 평가 누락의 정정이나 건축법상 적법성 문제까지 해결된 것으로 이해해서는 곤란하다.
