설명용 가상 사례다. 환산보증금이 법정 범위를 넘는 상가를 빌린 A가 계약 만료 후에도 영업을 계속했고 임대인은 한동안 이의하지 않았다. A는 묵시적 갱신이면 언제나 3개월 뒤 나갈 수 있다고 생각한다. 어떤 법률의 갱신 규정이 적용되는지부터 구별해야 한다.
상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금 초과 임대차에도 적용할 조문을 정한다. 그 목록에는 제10조 제4항과 제5항의 묵시적 갱신 및 해지 규정이 들어 있지 않다. 법정 범위 안의 상가에 관한 규정을 초과 상가에 그대로 적용해 종료일을 계산하면 잘못될 수 있다.
민법 제639조는 기간 만료 뒤 임차인이 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내 이의하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 본다고 정한다. 이 경우 당사자는 제635조에 따라 해지 통고를 할 수 있다. 다만 실제로 새 기간을 정해 합의했는지, 임대인이 언제 어떤 이의를 했는지에 따라 먼저 확인할 사실이 달라진다.
민법 제635조에 따르면 건물 임대차의 해지 통고는 임대인이 한 경우 상대방이 받은 날부터 6개월, 임차인이 한 경우 1개월이 지나 효력이 생긴다. 이는 민법상 기간 없는 임대차의 체계다. 모든 초과 상가가 계약 만료 순간 자동으로 이 구조에 들어간다고 단정하지 말고, 제639조의 묵시적 갱신 요건을 먼저 대조해야 한다.
A는 환산보증금 계산 자료와 계약 만료일, 만료 후 영업·월세 지급 내역, 임대인의 이의 여부를 정리한다. 갱신요구권을 실제 행사한 경우나 별도 재계약을 한 경우를 단순한 묵시적 갱신과 섞지 않는 것도 중요하다. 해지 통고에서는 적용 근거와 도달일을 확인하고 보증금 정산 및 인도일을 협의해야 한다. 이 글은 민법 제639조의 요건이 충족된 초과 상가를 설명하며 개별 계약의 갱신 유형을 사실 확인 없이 확정하지 않는다.
