설명용 가상 사례다. A가 집을 여섯 달 빌리면서 계약서에 단기 임대차라고 적었다. 임대인은 기간이 짧으므로 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 한다. 짧은 기간을 약정한 사실과 법 적용에서 제외되는 일시사용 임대차인지는 구별해야 한다.
주택임대차보호법 제11조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에 법을 적용하지 않는다고 정한다. 조문은 몇 개월 이하면 일률적으로 제외된다는 기준을 두지 않는다. 계약서에 단기라는 표시가 있는지뿐 아니라 당사자가 어떤 사용을 예정했는지 확인할 문제다. 일시사용임이 명백하다는 요건이 충족되는지에 대한 판단 없이 기간만으로 결론을 내릴 수는 없다.
일시사용에 해당하지 않는 주택 임대차라면 주택임대차보호법 제4조 제1항을 살펴야 한다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다. 여섯 달 약정에 관해 임대인과 임차인이 각각 무엇을 주장할 수 있는지가 같지 않은 이유다. 임차인이 단기 약정을 주장할 수 있다는 내용까지 빠뜨려서는 안 된다.
반대로 제11조의 일시사용에 해당한다면 앞의 최단기간 규정을 당연히 적용하는 설명도 맞지 않는다. 단기 약정이라는 표제만 보고 보호가 없다고 정하거나, 주택이기만 하면 언제나 2년을 보장받는다고 정하는 방식 모두 실제 계약의 목적을 놓친다. 체류 이유, 사용 종료를 예정한 사정, 계약 전후의 설명을 구체적으로 확인해야 한다.
A가 살필 자료는 계약서의 기간과 특약, 집을 빌린 목적에 관해 주고받은 내용, 실제 이용 상황이다. 계약서에 일시사용 문구가 있다면 그 문구를 넣은 경위까지 확인한다. 이 글은 제11조와 제4조의 관계를 설명한 것이며, 특정 단기 거주가 일시사용에 해당한다는 결론은 계약 내용과 사실관계를 더 대조한 뒤 내려야 한다. 당사자에게 유리한 문구 하나만 골라 전체 계약의 성격을 정하지 않는다.
