먼저 결론
현황조사보고서는 집행관이 부동산의 현상 · 점유관계 · 차임 또는 보증금 액수를 조사한 기록이다(민사집행법 제85조 제1항). 법원은 감정평가서의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다(제97조 제1항). 두 서류 사본은 매각기일 1주 전까지 비치되거나 전자통신매체로 공시된다(민사집행규칙 제55조). 「폐문」 · 「점유관계 미상」이면 입찰자가 따로 확인한다.
현황조사보고서
- 조사 방법 : 폐문 부재면 집행관은 야간 · 휴일에도 조사하고 사유를 적어야 한다(재민 97-8 제1항).
- 전입세대 : 주택이면 전입 세대주 전원의 주민등록 등 · 초본이 붙지만(같은 예규 제4항), 비치 사본에는 빠진다(재민 2004-3 제8조 제4항 단서). 경매참가자는 전입세대확인서를 직접 열람 · 교부받을 수 있다(주민등록법 제29조의2 제2항 제3호 가목).
- 한계 : 대장과 다른 명칭으로 전입한 임차인을 보고서가 놓쳐 매수인이 보증금을 떠안은 사건에서 대법원은 대장 명칭 확인으로 족하다며 국가배상을 부정했다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다40615 판결).
감정평가서
- 기재 사항 : 평가액 · 평가일, 주변 환경, 토지 규제 · 공시지가, 건물 구조 · 내구연수, 산출 과정이 적힌다(민사집행규칙 제51조 제1항).
- 대조 : 평가에 중대한 영향을 줄 제시외 건물 등 부합물 · 종물은 현황조사보고서에 적히므로(재민 97-8 제3항) 평가 포함 여부를 대조한다.
흠을 발견하면
이해관계인은 매각허가가 있을 때까지 최저매각가격 결정의 중대한 흠을 이유로 이의한다(민사집행법 제120조 제2항 · 제121조 제5호). 허가결정은 매각결정기일에 선고되므로(제126조 제1항), 손해를 볼 이해관계인이나 매수인은 선고일부터 1주(불변기간) 안에 매각대금 10분의 1을 공탁해 즉시항고하고, 이유를 적지 않았으면 10일 안에 이유서를 낸다(제129조, 제130조 제1항 · 제3항, 제15조 제2항 · 제3항).
