먼저 결론
선순위 근저당권보다 늦게 대항요건을 갖춘 주택 임차인은 경매로 대항력을 잃는 것이 원칙이다. 다만 임차인보다 앞선 권리가 그 근저당권뿐이고, 매수인이 소유권을 취득하기 전에 그것이 다른 사유로 소멸하면 대항력이 남는다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결 · 옛 민사소송법 시절). 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하므로(민사집행법 제135조), 그 빚을 대신 갚는다면 대금 납부 전에 말소등기까지 마친다. 갚기 전에 등기부로 앞선 권리를 먼저 확인한다.
조건
- 앞선 권리 : 임차인보다 먼저 등기된 다른 저당권 · 가압류 · 압류가 있으면 이 근저당권만 갚아서는 대항력이 남지 않는다(민사집행법 제91조 제3항 참조, 가압류 본안 경매 사안 · 대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결 · 옛 법 시절).
- 말소 : 피담보채무를 모두 갚되, 근저당권이 갚은 사람에게 넘어올 수 있으므로(민법 제481조 · 제482조 제1항) 넘겨받지 말고 말소등기를 마친다. 남은 채무액과 말소 서류는 근저당권자와 확인한다.
- 시점 : 한계는 매수인의 대금 완납이지만, 매각허가결정이 확정되면 매수인은 기한 안에 언제든 낼 수 있으므로(민사집행법 제142조 제1항 · 제2항) 확정 전에 끝낸다.
갚은 뒤
- 매각 절차 : 매각허가결정 전이면 법원이 매각을 허가하지 않을 수 있고(민사집행법 제121조 제6호 · 제123조 제2항), 확정 뒤면 매수인이 대금을 낼 때까지 취소를 신청할 수 있다(제127조 제1항, 대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정).
- 고지 : 판례는 근저당권을 소멸시키고 매수인에게 알리지 않은 채무자의 손해배상책임을 인정했다(2002다70075). 말소된 등기사항증명서를 집행법원에 낸다.
- 구상 : 갚은 돈은 그 근저당 채무의 채무자(보통 임대인)에게 구상하되, 근저당권을 말소했으므로 담보는 없다.
