먼저 결론
경매로 아파트 등 집합건물을 산 매수인은 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비만 승계한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조, 대법원 2021. 6. 10. 선고 2021다207489 판결). 관리규약에 체납관리비 전부를 승계한다고 적혀 있어도 전유부분 관리비는 매수인이 그 규약을 승인하지 않는 한 승계하지 않고, 전 소유자 때 생긴 연체료도 승계하지 않는다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결).
승계하는 것과 하지 않는 것
- 승계 : 공용부분 자체의 유지 · 관리비와, 건물 전체를 통일적으로 관리하려고 일률적으로 지출하는 비용이다. 상가건물 사안에서 일반관리비 · 장부기장료 · 위탁수수료 · 화재보험료 · 청소비 · 수선유지비가 여기에 들어갔다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).
- 제외 : 입주자 각자의 개별 이익에 쓰인 비용으로 명확히 구분되는 것과 전 소유자 때 생긴 연체료다. 연체료는 위약벌의 일종이어서 공용부분 관리비를 승계해도 넘어오지 않는다(2004다3598).
청구를 받았다면
- 시효 : 1개월 단위로 지급되는 관리비채권은 3년의 단기소멸시효에 걸리고, 매수인도 시효를 주장할 수 있다(민법 제163조 제1호, 2005다65821). 각 월 관리비의 납부기한부터 3년이 지났는지 확인한다(민법 제166조 제1항).
- 단전 · 단수 : 승계했다는 사정만으로 매수인이 관리비를 연체한 것은 아니다. 전 소유자에게 하던 단전 · 단수를 매수인에게 계속한 관리단의 조치가 불법행위로 인정됐다(2004다3598).
- 다시 팔아도 : 구분소유권을 넘긴 뒤에도 이전 구분소유자는 공용부분 체납관리비 채무를 계속 부담한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결).
입찰 전에
관리사무소에서 체납 관리비를 항목별 · 발생 월별로 나눈 내역을 받아 공용부분과 전유부분, 연체료를 구분한다.
