등기 비용은 무엇으로 이루어지나 — 세금 · 공과금 · 보수 세 갈래

들어가며

「등기 비용 얼마예요.」 전화로 가장 많이 받는 질문이고, 한마디로 답하기 가장 어려운 질문이기도 하다. 같은 값의 집이라도 사는 사람의 사정에 따라 금액이 크게 달라지기 때문이다.

이 글은 등기할 때 나가는 돈이 어떤 항목들로 이루어지는지, 그중 무엇이 금액을 바꾸는지를 정리한다. 구체적인 금액은 사안마다 다르므로 사무소 보수계산기에서 확인하면 된다. 여기서는 구조를 다룬다.

먼저 오해 하나를 풀어 둔다. 법무사에게 내는 돈이 등기 비용의 대부분이라고 생각하는 분이 많은데, 실제로는 세금이 가장 큰 몫이다. 영수증을 항목별로 갈라 보면 이 구조가 바로 보인다.

등기 비용은 몇 갈래인가 — 세금 · 공과금 · 보수 셋이다

등기하면서 나가는 돈은 하나가 아니라, 성격이 전혀 다른 셋으로 나뉜다. 하나로 뭉뚱그리면 「비싸다」는 인상만 남고, 갈라 보면 어디를 조정할 수 있고 어디는 못 하는지가 보인다.

세금과 공과금은 산정 기준이 법으로 정해져 있어 어느 사무소를 통하든 같다. 다만 신청을 서면으로 하는지 전자로 하는지, 국민주택채권을 언제 파는지에 따라 실제 부담액은 조금씩 달라진다. 사무소마다 달라지는 것은 세 번째 갈래뿐이다. 견적을 비교할 때 총액만 보면 안 되고 항목별로 갈라 봐야 하는 이유가 여기에 있다.

세금은 무엇이 붙나 — 취득세를 축으로 둘이 따라온다

부동산을 취득하면, 그 사실만으로 취득세를 낸다. 세율은 취득 원인에 따라 다르게 정해져 있고, 매매 · 상속 · 증여가 각각 다르며, 주택인지 아닌지에 따라 또 갈린다(지방세법 제11조). 주택 매매는 가격 구간에 따른 누진 구조를 쓴다.

취득세액이 정해지면, 거기에 두 가지가 따라 붙는다. 하나는 지방교육세로, 취득세 과세표준에 일정 세율을 적용해 계산한다(같은 법 제151조 제1항 제1호). 다른 하나는 농어촌특별세로, 법이 정한 과세 항목에 해당할 때 붙는다(농어촌특별세법 제5조). 항상 따라오는 것이 아니라 취득 유형과 요건에 따라 갈리고, 전용면적 85제곱미터 이하 주택처럼 비과세 대상이면 나오지 않는다(같은 법 제4조).

여기서 중요한 것은 세금이 「등기해서」 나오는 것이 아니라는 점이다. 지방세법은 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다(같은 법 제7조 제2항). 대법원도 잔금을 다 치러 소유권 취득의 실질적 요건을 갖췄다면 등기 전이라도 취득세 납세의무가 성립한다고 보았다(대법원 2019. 3. 14. 선고 2018두64221 판결). 등기를 미룬다고 세금이 미뤄지지 않는다.

취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고 · 납부하고, 그 기간 안에 등기하려면 등기신청서를 접수하는 날까지 내야 한다(같은 법 제20조 제1항 · 제4항).

공과금은 무엇인가 — 수수료 · 채권 · 인지

공과금은 세금은 아니지만, 등기 과정에서 함께 나가는 돈이다. 등기 종류와 당사자에 따라 셋 중 일부만 발생하기도 한다.

등기신청수수료는 신청 한 건마다 붙고, 서면으로 내는지 전자로 내는지에 따라 금액이 다르다. 전자 쪽이 싸다. 소유권이전과 근저당권설정을 함께 신청하면 건수만큼 든다.

국민주택채권은 법이 정한 자가 등기를 신청할 때 매입 의무를 진다(주택도시기금법 제8조). 부동산 소유권이전등기가 대표적이지만 대상과 면제 사유가 따로 정해져 있어, 모든 등기에 붙는 것은 아니다. 시가표준액과 지역에 따라 매입 비율이 달라지고, 상속처럼 면제되는 경우도 있다. 여기서 실제 부담은 매입액 전부가 아니다. 채권을 사서 그 자리에서 되파는 방식을 택하면 매입액과 매도액의 차액, 즉 할인액만 부담한다. 채권을 그대로 보유하는 선택도 가능하지만 대부분 즉시 매도를 택한다.

인지세는 부동산 매매계약서에 붙는다. 계약금액 구간에 따라 정해지고, 1억 원 이하 주택의 매매계약서처럼 법이 정한 경우에는 비과세다(인지세법 제6조). 매도인과 매수인이 공동으로 작성한 문서이므로 원칙적으로 함께 부담한다.

법무사 보수는 어떻게 정해지나 — 보수와 실비는 다르다

법무사에게 내는 돈도 한 덩어리가 아니라, 보수와 실비로 나뉜다. 보수는 서류 작성 · 검토 · 본인 확인 · 신청 대리에 대한 대가이고, 실비는 등기부 발급비 · 교통비처럼 실제로 지출한 비용이다. 영수증에는 이 둘이 구분되어 표시된다.

보수는 부동산 가액에 따라 구간이 나뉘고, 여기에 사안의 성격이 더해진다. 같은 가액이라도 매도인이 여러 명인 경우, 등기필정보가 없어 확인서면을 작성해야 하는 경우, 등기명의인표시변경을 함께 신청해야 하는 경우에는 일이 늘어난다.

부가가치세는 보수에 붙는다. 세금과 공과금에는 붙지 않는다. 견적서를 볼 때 어느 항목까지가 부가세 대상인지 확인하면 총액의 구조가 정확히 보인다.

금액을 바꾸는 것은 무엇인가 — 다섯 가지가 거의 전부다

같은 값의 집인데 견적이 다르게 나왔다면 원인은 대개 아래 다섯 중 하나다. 계산을 부탁하기 전에 이 정보를 먼저 정리해 두면 정확한 답을 빨리 받을 수 있다.

보유 주택 수를 잘못 세는 경우가 특히 많다. 분양권 · 입주권 · 조합원 지위, 배우자 명의 주택, 상속으로 받은 지분이 주택 수에 들어가는지는 취득시기와 법정 제외요건에 따라 갈리고, 그 판단에 따라 세율 구간이 통째로 바뀐다. 「집 하나 더 있는데 괜찮겠지」로 넘어갔다가 나중에 추징되는 일이 실무에서 드물지 않다.

실무에서 예상과 달라지는 지점은 어디인가

사무소에서 「생각보다 많이 나왔다」는 말을 듣는 경우는 대체로 정해져 있다. 아래 넷을 미리 확인하면 견적과 실제가 벌어지지 않는다.

전용면적은 계약서가 아니라 등기부와 건축물대장으로 확인해야 한다. 분양 광고의 공급면적과 등기부의 전용면적은 다른 숫자다. 85제곱미터 기준을 공급면적으로 계산했다가 농어촌특별세가 붙는 경우가 생긴다.

가산세도 함께 보아야 하는데, 취득세를 신고하지 않거나 늦게 내면 무신고 · 납부지연 가산세가 붙는다(지방세법 제21조). 등기 지연과 세금 지연은 별개다. 등기신청 의무를 상당한 사유 없이 늦추면 과태료가 문제 되고(부동산등기 특별조치법 제11조), 취득세 신고 · 납부기한까지 넘기면 가산세가 따로 붙는다.

정리 — 견적을 받을 때는 이 순서로 확인한다

부동산을 사면서 하는 등기라면, 대개 세금이 가장 크고 공과금이 그다음이며 보수는 셋 중 하나다. 근저당권 말소처럼 취득세가 없는 등기는 구성이 달라진다. 총액만 비교하지 말고, 항목별로 갈라 보면 확인할 곳이 정해진다.

1. 취득 원인을 확정한다 — 매매인지 상속인지 증여인지에 따라 세율이 달라진다.
2. 주택 여부와 전용면적을 확인한다 — 등기부와 건축물대장의 숫자로 본다.
3. 보유 주택 수를 정확히 센다 — 분양권 · 지분 · 배우자 명의까지 포함해 알린다.
4. 신청할 등기 건수를 정한다 — 표시변경 · 근저당설정이 함께 들어가는지 본다.
5. 견적서를 항목별로 본다 — 세금 · 공과금 · 보수 · 부가세가 구분되어 있는지 확인한다.

구체적인 금액은 보수계산기에 조건을 넣어 확인하면 된다. 상속으로 넘어온 부동산이라면 상속등기 비용, 가족 사이의 이전이라면 증여등기 편에 원인별 차이를 따로 정리해 두었다.

비용을 알면 두려움이 줄어든다. 모르고 미루는 쪽이 언제나 더 비싸다.

자주 묻는 질문