혼자 살던 세입자가 사망했다면 — 계약과 보증금은 누구에게 가나

들어가며

상속과 임차권 승계는 다른 제도입니다. 이 둘을 같은 것으로 보면 답이 어긋납니다.

상속권이 없는 사실혼 배우자가 임차권은 이어받는 경우가 있고, 상속인이면서도 승계 논의에서 빠지는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법 제9조가 민법의 상속 순위와 별도로 만들어 둔 규칙이기 때문입니다.

이 글은 임차인이 사망했을 때의 임차권 승계 하나만 다룹니다. 누가 승계하는지, 승계를 원하지 않을 때 언제까지 무엇을 해야 하는지, 그리고 밀린 차임 같은 채무는 어떻게 되는지를 현행 조문으로 정리했습니다. 상속 절차 전반은 상속절차 로드맵에서 이어집니다.

승계의 갈림길 — 상속인이 그 집에 살았는가

주택임대차보호법 제9조는 두 가지 상황만 규율합니다. 첫째는 임차인이 상속인 없이 사망한 경우이고, 둘째는 상속인은 있으나 그 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우입니다.

첫 번째 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(제9조 제1항). 상속권이 없는 사실혼 배우자에게 주거를 남겨 주기 위한 규정입니다.

두 번째 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다(제9조 제2항). 상속인이 따로 있어도 그 상속인이 함께 살지 않았다면, 함께 살던 사람들이 임차권을 가져갑니다.

반대로 상속인이 그 주택에서 함께 살고 있었다면 제9조가 적용되지 않습니다. 이때는 민법의 일반 상속 법리에 따라 상속인이 임차인의 지위를 상속합니다. 제9조는 상속법을 대체하는 조항이 아니라 상속법이 닿지 않는 자리를 메우는 조항입니다.

핵심은 이겁니다 — 이 조문이 묻는 것은 혈연이 아니라 함께 산 사실입니다.

1개월의 기한 — 승계는 거절할 수 있다

승계는 원하지 않으면 거절할 수 있습니다. 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계되지 않습니다(제9조 제3항).

이 기한이 중요한 이유는 승계되는 것이 권리만이 아니어서, 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 함께 승계자에게 귀속되기 때문입니다(제9조 제4항). 보증금반환채권을 받는 대신, 밀린 차임 · 관리비 · 원상회복 비용 같은 채무도 함께 떠안습니다.

보증금보다 밀린 차임과 손해가 큰 집이라면 승계가 이익이 아닙니다. 사망 직후 정신이 없는 사이에 한 달이 지나가는 일이 실제로 생기므로, 장례를 마친 직후 임대차 상태부터 확인하셔야 합니다.

승계를 거절하는 것과 상속을 포기하는 것은 별개입니다. 제9조의 반대의사 표시는 임대인에게 하는 것이고, 상속포기 · 한정승인은 가정법원에 하는 것입니다. 상속재산 전체에 빚이 많다면 한정승인과 상속포기를 함께 검토하셔야 합니다.

실무에서 자주 막히는 지점 — 사실혼을 어떻게 증명하나

제9조의 승계를 주장하려면 두 가지를 증명해야 합니다. 사실상의 혼인 관계였다는 것과, 그 주택에서 가정공동생활을 했다는 것입니다. 등록부에 배우자로 올라 있지 않으므로 다른 자료로 메워야 합니다.

임대인이 순순히 인정하지 않는 경우가 많습니다. 새 임차인을 받으려는 임대인은 계약이 사망으로 끝났다고 주장하고, 상속인은 보증금이 상속재산이라고 주장합니다. 함께 살던 사람이 양쪽 사이에 끼는 구조입니다.

주민등록등본의 세대원 표시가 가장 강한 자료입니다. 사망자와 같은 세대로 등재되어 있으면 가정공동생활 사실을 다투기 어렵습니다. 반대로 세대를 분리해 두었다면 다른 자료를 더 모아야 합니다.

상속인이 여럿일 때 — 보증금은 나뉜다

상속인이 그 집에서 함께 살고 있어 일반 상속 법리로 넘어가는 경우, 상속인이 여럿이면 보증금반환채권의 처리 방식이 문제가 됩니다.

예금채권처럼 성질상 나눌 수 있는 금전채권은 상속 개시와 동시에 법정상속분에 따라 당연히 분할되어 각 상속인에게 귀속된다는 것이 판례의 태도이고, 보증금반환채권도 같은 구조로 다루어지므로 상속인 한 사람이 전액을 받아 가려면 다른 상속인들의 동의나 분할협의가 필요합니다. 이 논점은 상속채무 분할과 예금채권 글에서 자세히 다뤘습니다.

임대인 입장에서도 주의가 필요합니다. 상속인 중 한 사람에게 보증금 전액을 지급했다가 다른 상속인에게 다시 청구받는 일이 생깁니다. 상속인 전원의 인감이 날인된 분할협의서나 위임장을 받아 두는 것이 실무의 기본입니다.

임차인의 사망으로 임대차가 자동으로 끝나지는 않습니다. 계약 기간은 그대로 남고, 대항력도 승계자에게 이어집니다. 다만 그 집을 계속 쓰지 않을 것이라면 기간 만료 · 합의해지 · 묵시적 갱신 여부를 따져 정리 시점을 정해야 합니다. 갱신 구조는 묵시적 갱신 글에 있습니다.

정리 — 장례 뒤 한 달 안에 확인할 것

임차인이 사망하면 세 가지를 순서대로 확인하시면 됩니다. 상속인이 그 집에 함께 살았는가, 함께 살던 사람은 누구인가, 보증금과 미납액 중 어느 쪽이 큰가.

앞의 두 가지가 승계자를 정하고, 마지막 하나가 승계를 받을지 말지를 정합니다. 그리고 거절하겠다면 사망일부터 1개월 안에 임대인에게 도달해야 합니다.

이 한 달은 상속포기 · 한정승인의 3개월과 다른 기간입니다. 두 기한을 하나로 묶어 생각하다가 짧은 쪽을 놓치는 일이 가장 아깝습니다.

자주 묻는 질문