가게가 팔린 뒤 새 임대인이 전 주인에게 밀린 월세까지 합쳐 계약을 해지하겠다고 한다. 새 임대인이 이전 연체분을 별도로 넘겨받지 않았다면, 그 금액을 자기에게 밀린 월세에 더해 계약을 해지할 수는 없다.
대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결에서 원심은 새 임대인이 전 주인에게 밀린 월세를 이유로 계약을 해지할 수 있다고 판단했다. 대법원은 새 임대인이 이전 연체분을 넘겨받지 않았다면 그 금액을 해지의 근거로 삼을 수 없다고 봤다. 다만 이 사건에서는 새 임대인에게도 3기분 이상의 월세를 따로 연체했고, 새 임대인이 그 연체도 근거로 점포를 돌려달라고 했으므로 대법원은 상고를 기각했다.
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인 지위가 승계되더라도, 승계 전에 생긴 연체 월세 채권까지 자동으로 넘어가는 것은 아니다. 새 임대인이 승계 전 연체 월세 채권을 별도로 넘겨받지 않았다면, 승계 이후에 밀린 월세가 3기분에 달해야 그 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있다. 현재 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 밀린 차임의 합계가 3기분에 이른 때를 해지 기준으로 정한다.
예를 들어 월세가 100만 원이고 이전 임대인에게 200만 원, 새 임대인에게 100만 원이 밀렸다면, 이전 채권의 별도 양도 없이 두 금액을 합해 해지 기준인 300만 원으로 계산할 수 없다. 등기사항증명서와 임대인 변경 안내에서 지위를 넘긴 날을 확인한 뒤 월별 납부 내역을 그 날짜 앞뒤로 나누면 된다. 새 임대인이 이전 연체분도 양수했다고 한다면, 민법 제450조 제1항에 따른 전 임대인의 양도 통지나 임차인의 승낙이 있었는지 확인할 차례다. 채권을 넘긴 자료가 있다면 어느 달 월세까지 포함됐는지도 대조할 일이다.
