자금이 필요해 땅을 팔면서 2년 안에 되살 수 있도록 계약하고 환매특약도 등기했다고 하자. 1년 뒤 원래 매도인이 약정에 따라 돈을 돌려주고 땅을 되찾기로 했다. 이때 등기부에 있는 환매특약부터 지워야 할까, 아니면 소유권을 옮긴 뒤에도 특약이 남을까.
먼저 환매권을 행사한 사실과 소유권이 돌아오는 시점을 나눠 본다. 원래 매도인은 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 반환해 환매할 수 있다. 환매대금을 따로 약정했다면 그 약정을 따른다(민법 제590조 제1항 및 제2항). 환매기간 안에 환매하겠다는 의사가 매수인에게 도달해야 하고, 대금과 매매비용도 매수인에게 제공해야 한다(민법 제111조 제1항 · 제594조 제1항).
양쪽에 다툼이 없고 현재 등기명의인이 처음 땅을 산 사람이라면, 그 매수인과 원래 매도인이 환매를 원인으로 소유권이전등기를 함께 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 원래 매도인 앞으로 소유권을 돌려놓으려면 등기가 필요하다(민법 제186조). 그래서 접수 전에 최초 매매계약서의 환매 조항, 환매 의사를 전한 자료, 대금과 비용의 지급 자료를 꺼내 현재 등기사항증명서와 대조한다.
환매에 따른 권리취득 등기를 마치면 등기관은 종전에 올려 둔 환매특약등기를 말소한다(부동산등기규칙 제114조 제1항). 이 경우 당사자는 소유권이전등기를 신청하면 되고, 환매특약 말소를 따로 신청할 필요는 없다. 등기가 끝나면 갑구에서 소유자가 원래 매도인으로 바뀌었는지 보고, 그 매매 때 올린 환매특약에 말소 표시가 있는지 함께 확인한다.
기간만 지났거나 특약을 사용하지 않은 채 새로 매매하기로 했다면, 환매에 따른 권리취득 등기를 전제로 한 위 규칙이 바로 적용되는 경우와는 다르다. 계약에서 정한 환매의 행사 여부, 신청할 등기의 원인, 등기기록에 남은 특약을 구분해서 살펴야 한다.
