설명을 위한 가상 상황이다. 외국인 A가 주택을 빌려 입주했지만 주민센터에서 내국인과 같은 전입신고를 할 수 없어 보증금이 걱정된다. 외국인이라는 이유로 대항요건을 갖출 길이 없는 것은 아니다. 자신의 체류자격에 맞는 등록과 주소 신고를 확인해야 한다.
출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정한다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주택 인도 요건까지 없어지는 것은 아니다. 집을 실제로 넘겨받고 등록상 체류지도 그 주택으로 맞춰야 하며, 두 요건을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 생기는 구조다.
따라서 외국인등록증을 이미 갖고 있다는 사실만으로 새로 옮긴 집의 대항요건이 완성됐다고 판단하면 안 된다. 이전 주소가 남아 있다면 체류지 변경신고가 필요한지 살펴야 한다. 반대로 계약서에 서명하거나 보증금을 보냈다는 사정만으로 주택 인도를 대신할 수도 없다. 입주일과 주소 신고일을 각각 기록해 두면 효력이 시작되는 시점을 확인하기 쉽다.
확정일자는 별도로 살핀다. 외국인등록을 했다는 이유만으로 계약서에 확정일자가 자동으로 부여되는 것은 아니다. 집을 넘겨받은 날, 해당 주택을 체류지로 신고한 날, 계약서의 확정일자를 구별해서 확인해야 보증금 보호 요건을 빠뜨리지 않는다. 이 글은 출입국관리법에 따라 외국인등록을 하는 사람의 경우를 설명하며, 국내거소신고를 하는 재외동포의 경우까지 같은 서류로 처리된다고 단정하지 않는다.
A가 준비할 자료는 임대차계약서, 주택 인도를 확인할 자료, 외국인등록 사실증명과 체류지 변경 내역이다. 계약서와 등록 기록의 주소가 같은 주택을 가리키는지도 대조한다. 주소 오기나 신고 누락이 보이면 보증금 반환 문제가 생긴 뒤로 미루지 말고 정정 절차부터 확인한다.
