상가 계약이 내일 끝난다. 세입자가 오늘 건물주에게 가게를 더 빌리지 않겠다고 알렸더니, 건물주는 한 달 전에 말하지 않았으니 석 달 치 월세를 더 내야 한다고 한다. 상가건물 임대차보호법의 묵시적 갱신 규정이 적용되는 계약이라면, 만료 하루 전에 갱신 거절 통지가 도달했어도 계약은 원래 만료일에 끝난다.
대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결에서 점포를 빌린 세입자는 2020년 12월 30일 만료를 하루 앞두고 갱신을 거절했고, 임차권등기를 마친 뒤 이듬해 1월에 점포를 넘겼다. 건물주는 계약이 이듬해 3월 29일 끝났다고 보고 월세와 미납관리비 등을 뺀 보증금을 공탁했다. 원심도 갱신 거절 통지가 늦었다고 봤지만, 대법원은 12월 30일에 계약이 끝났다고 판단해 그다음 날부터의 월세와 미납관리비 부분을 다시 심리하라고 돌려보냈다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지라는 기간은 세입자가 계약 연장을 요구할 때 적용된다. 같은 조 제4항은 그 기간에 건물주가 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 만료 시 같은 조건으로 계약이 갱신된다고 정한다. 상가건물 임대차보호법의 묵시적 갱신 규정이 적용되는 상가에서 세입자가 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신을 거절한다는 뜻을 건물주에게 분명히 전달하면 계약은 원래 만료일에 끝난다. 건물주가 통지를 받은 뒤 3개월이 지나야 해지되는 제10조 제5항은 제4항에 따라 이미 갱신된 계약에 적용된다.
제10조 제4항과 제5항은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에는 적용되지 않는다. 계약서에서 만료일과 보증금, 월세를 먼저 확인하고, 문자나 우편 등 통지 내용과 받은 날짜를 함께 확인할 수 있는 자료를 남겨 두는 게 좋다. 보증금에서 월세나 관리비를 공제했다면 계약 종료일과 점포를 넘긴 날을 구분해 항목별 근거를 확인한다. 이 판결도 만료일 뒤의 비용 부분은 다시 심리하도록 했다.
