전월세 5% 상한 — 어디에 적용되고 어디에 적용되지 않나

들어가며

5%는 권리가 아니라 천장입니다. 임대인이 해마다 5%씩 올릴 수 있다는 뜻이 아니고, 세입자가 어떤 경우에도 5%까지는 받아들여야 한다는 뜻도 아닙니다.

이 숫자를 둘러싼 오해가 실무에서 곧바로 손해로 이어집니다. 상한이 적용되지 않는 자리에서 적용된다고 믿고 물러서거나, 반대로 상한이 걸리는 자리에서 따져 보지도 않고 올려 주는 일이 함께 일어나기 때문입니다.

이 글은 증액 상한 하나만 다룹니다. 상한이 걸리는 계약과 걸리지 않는 계약을 나누고, 증액청구가 성립하기 위한 요건과 시기 제한을 보고, 이미 더 낸 돈을 돌려받는 방법까지 현행 조문으로 정리했습니다. 갱신요구권 자체의 요건은 실거주 갱신거절 글에서 다룹니다.

증액청구는 언제 할 수 있나 — 요건과 1년 제한

차임이나 보증금의 증감청구는 아무 때나 되는 것이 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세 · 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정합니다.

요건이 둘 있다는 뜻입니다. 조세 · 공과금이나 경제사정에 변동이 있어야 하고, 그 효력은 장래에 대해서만 생기므로, 이미 지나간 기간에 소급해서 더 받아 낼 수는 없습니다.

시기 제한도 있습니다. 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 · 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하므로(같은 항 후단), 계약한 지 6개월 만에 올려 달라는 요구는 이 조항 하나로 막힙니다.

그리고 그 증액청구의 폭이 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못합니다(같은 조 제2항). 다만 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 도 및 특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 그 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 조례로 정할 수 있는 것은 5%보다 낮은 상한이지 높은 상한이 아닙니다.

5%가 걸리는 계약과 걸리지 않는 계약 — 여기가 갈림길

상한이 적용되는지는 「지금 이 계약이 어떤 성격인가」로 결정되므로, 같은 집에서 같은 사람끼리 이어 가는 관계라도 그 계약의 성격이 달라지면 결론이 정반대로 갈립니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항). 5% 상한이 그대로 걸립니다. 묵시적 갱신도 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 조건 변경 자체가 없습니다.

반면 갱신요구권을 행사하지 않고 양쪽이 합의해 새 조건으로 계약서를 다시 쓰면 그것은 새로운 계약이고, 제7조는 존속 중인 계약의 증감청구를 규율하는 조항이어서 새로 맺는 계약의 액수 자체는 제한하지 않습니다.

핵심은 이겁니다 — 임대인이 「그럼 갱신 말고 새로 씁시다」라고 제안할 때, 그 제안의 뜻은 5% 상한을 벗어나자는 것입니다.

그래서 임차인이 지켜야 할 것은 액수 협상이 아니라 갱신요구권을 행사했다는 기록입니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에, 문자나 내용증명처럼 남는 방법으로 「계약갱신을 요구합니다」라고 밝혀 두어야 합니다. 이 한 줄이 있고 없고에 따라 다음 2년의 임대료가 달라집니다.

증액 요구를 받았을 때 세는 순서

임대인에게서 올려 달라는 연락을 받으면 금액부터 따지지 마십시오. 순서대로 확인하면 대부분 답이 나옵니다.

⑥번을 빠뜨리는 경우가 잦습니다. 증액분은 처음 확정일자로 보호되지 않고 새로 받은 날짜를 기준으로 순위가 매겨지므로, 그사이에 근저당권이 하나 설정되면 올려 준 돈만 뒤로 밀립니다. 순위가 정해지는 구조는 대항력 발생 시점 글에서 자세히 다뤘습니다.

이미 더 냈다면 — 초과분 반환청구

상한을 넘겨 이미 지급한 돈은 돌려받을 수 있는데, 임차인이 제7조의 증액비율을 초과해 차임이나 보증금을 지급했거나 제7조의2의 월차임 산정률을 초과해 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2).

「합의해서 올려 줬으니 어쩔 수 없다」는 말이 통하지 않는 이유는 강행규정 때문입니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(제10조), 상한을 넘기기로 한 합의 자체가 임차인에게 불리한 약정이라면 그 부분은 처음부터 효력을 갖지 못합니다.

보증금 일부를 월세로 바꾸는 이른바 전환에도 제한이 있습니다. 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때는 은행 대출금리 등을 고려해 대통령령으로 정한 비율과, 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘지 못합니다(제7조의2). 기준금리에 연동되는 값이므로 전환을 제안받았다면 그 시점 기준으로 다시 계산해야 합니다.

다툼이 커지기 전에 쓸 수 있는 절차도 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회가 차임 · 보증금의 증감에 관한 분쟁을 다루고, 조정이 성립하면 그 내용에 집행력을 부여할 수 있어서(제14조 이하 · 제27조) 소송까지 가지 않고 정리되는 경우가 적지 않습니다.

정리 — 숫자보다 먼저 볼 것

5%라는 숫자는 마지막에 등장합니다. 그 앞에 있는 질문이 결과를 정합니다. 이 계약이 갱신인가, 새 계약인가.

갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약이면 상한이 걸리고, 합의로 새로 쓰는 계약이면 걸리지 않습니다. 그래서 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구를 기록으로 남기는 일이, 협상 테이블에서 벌이는 어떤 실랑이보다 유효합니다.

보증금을 올려 주기로 했다면 마지막에 하나만 더 하십시오. 증액 계약서에 확정일자를 새로 받는 일입니다. 올려 준 돈을 지키는 절차는 그것 하나뿐입니다.

자주 묻는 질문