김재성 법무사
등기부에서 만나는 「가」 자 권리, 먼저 결론 「가(假)」는 임시라는 뜻이다. 셋은 성질이 다르지만, 나중에 권리를 실현하기 어려워지는 것을 막아 두는 수단이라는 점이 같다. 가등기는 나중에 할 본등기의 순위를 미리 잡아 둔다(부동산등기법 제88조 · 제91조). 본등기를 하면 가등기 이후의 등기 중 그 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 등기관이 직권으로 말소한다(같은 법 제92조). 가압류는 돈을 받기 위해 … 더 읽기
대출을 다 갚았는데 근저당이 남아 있다, 먼저 결론 피담보채무가 소멸하면 근저당권은 권리로서 소멸하고 그 등기는 무효가 된다(민법 제369조). 그래도 등기는 말소하기 전까지 그대로 남는다(대법원 97다56242). 말소등기는 소유자와 근저당권자가 함께 신청해야 한다(부동산등기법 제23조 제1항). 은행이 서류를 내주어야 한다는 뜻이다. 채권자가 사라져 연락이 닿지 않으면 공시최고 · 제권판결을 거쳐 단독으로 말소할 수 있다(같은 법 제56조). 다 갚은 … 더 읽기
등기권리증을 잃어버렸다면, 먼저 결론 등기권리증(등기필정보)은 재발급되지 않는다. 한 번 통지되고 다시 만들어 주지 않는다. 그래도 등기는 할 수 있다. 등기소 출석 확인 · 자격자대리인 확인서면 · 신청서 공증 세 가지 길이 있다(부동산등기법 제51조). 등기를 마쳤는데도 3개월 안에 받아 가지 않으면 등기관은 등기필정보를 작성 · 통지할 의무가 없다(부동산등기규칙 제109조 제2항). 남에게 보여줬거나 유출된 것 같으면 실효신고를 … 더 읽기
셀프등기, 해도 되나, 먼저 결론 셀프등기는 법적으로 가능하다. 등기는 본인이 직접 신청할 수 있고, 대리인을 세우는 것이 의무가 아니다(부동산등기법 제24조). 다만 매매 이전등기는 매도인과 매수인이 함께 신청해야 하므로, 매도인의 협조 없이는 혼자 할 수 없다(같은 법 제23조 제1항). 매도인이 등기필정보를 잃어버렸거나, 대출이 함께 실행되거나, 매도인이 여러 명이면 직접 하기 어렵다. 판단 기준은 「싼가」가 아니라 「잘못됐을 … 더 읽기
전세금안심대출보증은 은행의 전세자금대출에 두 가지 보증을 결합한 상품이다. 주택도시보증공사가 공개한 상품개요는 이 상품을 임차인에게 전세보증금을 반환하는 책임(전세보증금반환보증)과 금융기관에 전세자금대출의 원리금을 상환하는 책임(전세자금대출특약보증)을 함께 지는 보증으로 설명한다. 돈을 빌려주는 곳은 취급 금융기관이고, 공사는 대출기관이 아니라 보증기관이다. 두 보증은 책임의 상대가 다르다 특약보증은 금융기관에 대한 대출 원리금 상환 책임이고, 반환보증은 임차인에게 반환해야 하는 보증금에 대한 책임이다. 보증금 … 더 읽기
등기 비용은 무엇으로 이루어지나, 먼저 결론 등기 비용은 한 덩어리가 아니라 세금 · 공과금 · 법무사 보수 세 갈래로 나뉜다. 가장 큰 몫은 대개 세금이다. 세금의 축은 취득세이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙는다(지방세법 제11조 · 제151조, 농어촌특별세법 제5조). 공과금은 등기신청수수료 · 국민주택채권 · 인지세다. 채권은 사서 바로 되파는 방식이라 실제 부담은 매입액이 아니라 할인액이다. 견적이 예상과 … 더 읽기
소액임차인 최우선변제, 먼저 결론 보증금이 일정액 이하인 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받습니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 근저당권이 앞서 있어도 이 금액만큼은 먼저 받습니다. 다만 조건이 셋입니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄을 것, 배당요구를 했을 것, 그리고 해당 여부는 지금 기준이 아니라 그 담보물권이 설정될 당시의 기준으로 판단한다는 것입니다. 들어가며 순위를 뒤집는 제도가 하나 있습니다. … 더 읽기
법인 폐업신고로는 법인이 없어지지 않는다. 폐업신고는 사업자등록을 말소하는 세무 신고이고, 주식회사의 해산사유 목록에 들어 있지 않다. 법인격은 해산 → 청산 → 청산종결을 거쳐 정리되고, 그사이 회사는 청산의 목적범위에서 존속한다. 폐업신고만 해 둔 회사가 지금 확인할 것은 등기부 · 회사 명의로 남은 재산 · 갚지 않은 채무 세 가지다. 들어가며 이 글은 영업을 접은 주식회사가 무엇을 … 더 읽기
소유권이전등기 필요서류, 먼저 결론 등기신청에 낼 서류는 법이 목록으로 정해 두었다. 등기원인 증명 · 주소 증명 · 대장 · 대리권 증명이 기본이다(부동산등기규칙 제46조). 매도인은 등기필정보 · 매도용 인감증명서 · 주민등록초본 · 인감도장, 매수인은 주민등록등본 · 도장 · 취득세 영수증이 핵심이다. 인감증명 · 초본 · 대장 등본은 발행일부터 3개월 이내여야 한다(같은 규칙 제62조). 매도용 인감증명서에는 매수인의 … 더 읽기
배당요구, 먼저 결론 살던 집이 경매에 넘어갔다면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 보증금을 받습니다. 우선변제권이 있어도 요구하지 않으면 배당표에 오르지 않습니다. 더 중요한 것은 그다음입니다. 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠진 경우, 대신 배당받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환을 청구할 수 없습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결). 되돌릴 방법이 없다는 뜻입니다. 들어가며 경매에서 임차인이 돈을 잃는 … 더 읽기
유치권 신고 물건, 먼저 결론 유치권은 등기부에 나타나지 않고 배당으로도 사라지지 않는다. 매수인이 그 채권을 변제할 책임을 진다(민사집행법 제91조 제5항). 다만 신고됐다고 다 성립하는 것은 아니다. 경매개시결정등기 뒤에 점유를 넘겨받아 취득한 유치권은 경매절차에서 주장할 수 없다(대법원 2015마2025). 신고 사실과 성립 여부는 별개로 따져야 한다. 들어가며 유치권 신고가 붙은 물건은 값이 눈에 띄게 내려간다. 사람들이 피하기 … 더 읽기
인수와 소멸, 먼저 결론 법원 경매에서 저당권은 매각으로 소멸하는 것이 법정 기준이다(민사집행법 제91조 제2항). 지상권 · 지역권 · 전세권 · 등기된 임차권은 선순위 권리에 대항할 수 있는지에 따라 인수 여부가 갈린다. 대항할 수 있는 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 소멸한다. 등기 말소와 보증금 인수는 따로 확인한다. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권은 보증금이 모두 변제되지 않으면 소멸하지 … 더 읽기
매각물건명세서, 먼저 결론 매각물건명세서는 법원이 점유자 · 인수되는 권리 · 법정지상권 개요를 적어 공시하는 서류다(민사집행법 제105조). 입찰자가 감수할 위험의 범위가 여기서 정해진다. 그리고 이 서류에 중대한 흠이 있으면 매각이 불허될 수 있다. 대법원은 대항력 있는 임차권을 소멸하는 것처럼 적은 명세서를 두고 직권 매각불허가사유라고 판단했다(대법원 2010마1291). 들어가며 경매에서 돈을 잃는 자리는 대개 입찰장이 아니다. 입찰 전에 … 더 읽기
천안에서 소송서류 작성이나 강제집행 서류·신청을 맡기기 전에, 확인할 채권·기한·관할과 상담에서 물을 항목을 정리했습니다. 승소율이나 회수 금액을 단정하는 글이 아닙니다.
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