전세대출을 받으면서 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리를 은행에 넘긴 세입자가 있다. 세입자는 실제 입주와 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 임대차 만기가 남았는데 은행이 보증금을 우선변제받으려고 집주인에게 계약을 끝내겠다고 알렸다면, 그 통지로 계약이 끝날까. 은행은 우선변제권을 행사하기 위해 세입자를 대리하거나 세입자 대신 자기 이름으로 임대차를 해지할 수 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제9항).
반환채권 양도와 해지 권한 구별
세입자의 우선변제권을 넘겨받은 은행이라도, 우선변제권 행사에 필요한 임대차 해지를 세입자 대신 할 수는 없다. 우선변제권을 갖춘 세입자의 보증금 반환채권을 계약으로 넘겨받은 은행은 넘겨받은 금액 범위에서 우선변제권을 이어받는다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제1호). 우선변제권은 집이 경매나 공매에 넘어갔을 때 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 그 권리를 이어받았다는 사실만으로 계약을 먼저 끝낼 권한까지 생기지는 않는다.
은행 통지의 명의 · 목적 확인
은행에서 해지 통지를 보냈다면, 우선 채권양도계약서에서 넘긴 권리가 무엇인지와 금액을 살펴보자. 통지서에서는 누가 어떤 명의로 보냈는지, 우선변제권을 행사하려고 임대차를 끝낸다는 내용인지 확인한다. 세입자가 별도로 해지 의사를 밝혔거나 계약기간이 이미 끝난 경우라면, 실제 종료 여부는 그 사유와 시점을 따로 봐야 한다.
대출 만기와 임대차 종료일
은행이 보내온 문서에 대출금 상환 요구도 적혀 있다면, 대출금의 지급기한과 임대차 종료일을 나눠 읽어야 한다. 은행이 우선변제권을 행사하려고 보낸 해지 통지에 대해서는, 임대차계약서의 만료일과 세입자가 직접 보낸 통지가 있는지부터 대조해 보자.
