을구에 임차권설정등기가 있는 1층 점포다. 임차인 갑이 가게를 정에게 넘기며 임차권 이전등기를 하려는데, 건물주 을은 말로만 괜찮다며 서류를 미룬다. 가상으로 세운 설정이다. 을의 동의서 없이 신청할 수 있을까.
민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하게 하고, 제2항은 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 한다. 부동산등기규칙 제130조 제3항은 임대인의 양도 · 전대 동의가 있다는 뜻의 등기가 없으면 임차권 이전 · 전대 등기를 신청할 때 임대인의 동의를 증명하는 정보를 첨부하게 한다.
양도 · 전대 동의는 등기원인에 있을 때만 기록되는 사항이다(부동산등기법 제74조 단서 · 제6호). 갑의 임차권 기록에 있으면 을의 동의서가 필요 없고, 없는데 동의 증명 없이 내면 보정하지 않는 한 각하된다(부동산등기법 제29조 제9호).
신청은 갑(등기의무자)과 정(등기권리자)이 함께 하고(부동산등기법 제23조 제1항) 을은 신청인이 아니다. 가게 일부 전대의 등기도 동의 규칙은 같고 그 부분 도면이 더 필요하다(부동산등기규칙 제130조 제2항, 제128조 제2항).
동의서 형식도 정해져 있다. 방문신청에서 제3자의 동의를 증명하는 서면을 붙이면 그 제3자의 인감증명을 내고 서면에 그 인감을 날인한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호 · 후단). 공정증서나 공증인 인증을 받은 서면이면 인감증명은 필요 없다(같은 조 제4항). 전자신청은 다루지 않는다.
기록이 없으면 갑은 을이 인감을 날인한 동의서와 을의 인감증명을 받는다. 을이 서면 동의를 끝내 주지 않으면 이전등기는 진행되지 않는다. 이는 등기 첨부 요건이고, 민법 제629조의 동의가 있었는지와 해지권은 별개의 실체 문제다. 말로만 한 동의는 다툼이 생기면 증명이 어려울 수 있다. 새 설정등기 때 동의 조항을 신청정보로 제공해 두면 이후 절차가 준다(부동산등기규칙 제130조 제1항).
