같은 빚을 담보하는 두 부동산 중 한 곳이 먼저 팔려 선순위 저당권자가 돈을 가져가면, 그 부동산의 후순위 저당권자는 그대로 손해를 떠안을까. 민법 제368조는 공동저당의 경매대가를 동시에 배당하는 경우와 일부를 먼저 배당하는 경우를 구분한다. 어느 부동산이 먼저 매각됐는지뿐 아니라 실제 배당 시점이 기준이 된다.
제1항은 동일한 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정하고 경매대가를 동시에 배당할 때, 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권의 분담을 정한다. 같은 채권을 함께 담보하는 공동저당인지부터 확인해야 한다. 채권자가 같다는 이유만으로 발생원인이 다른 모든 채권을 하나로 묶어 이 규정을 적용할 수는 없다.
일부의 경매대가를 먼저 배당하면 제2항에 따라 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있다. 이때 먼저 경매된 부동산의 차순위 저당권자는 선순위자가 다른 부동산의 대가에서 변제받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있다. 한 곳에서 먼저 전액을 받았다는 사정과 다른 담보에 대한 차순위자의 권리 문제를 함께 보는 이유다.
가상의 사례로, 두 토지에 같은 대여금의 공동저당이 있고 먼저 경매된 토지에만 차순위 저당권이 있다고 하자. 차순위자는 각 부동산의 경매대가와 배당내역을 확인해, 동시에 배당했다면 선순위자가 다른 토지에서 받을 수 있었던 몫을 검토한다. 자신의 채권액 전부를 아무 제한 없이 다른 토지에 옮겨 행사하는 제도라고 생각해서는 곤란하다.
각 부동산의 등기사항증명서와 공동담보목록, 채권 발생 · 잔액 자료, 경매대가와 배당표를 준비한다. 공동담보목록과 채권자료는 동일 채권의 담보관계를, 배당표는 실제 변제액과 배당 순서를, 각 대가는 대위 한도를 확인하기 위한 자료다. 물상보증인이나 제삼취득자가 얽힌 추가 쟁점까지 이 계산만으로 확정하지 말고, 먼저 제368조가 정한 동일 채권 · 배당 시점 · 차순위자의 지위를 맞춰 본다.
