저당권을 설정한 뒤 주요 시설이 철거돼 담보가치가 크게 줄었다면, 채권자는 경매가격이 떨어지는 것을 지켜보기만 해야 할까. 민법 제362조는 저당권설정자의 책임 있는 사유로 저당물 가액이 현저히 감소한 경우, 저당권자가 설정자에게 원상회복 또는 상당한 담보 제공을 청구할 수 있도록 한다. 훼손된 상태를 되돌리거나 담보를 보충할 수 있는 권리다.
두 조건을 함께 보아야 한다. 가치가 줄었다는 사실만으로 부족하고 그 감소가 현저해야 하며, 설정자에게 책임 있는 사유로 생겼는지도 확인해야 한다. 주변 시세가 내려갔다는 설명이나 건물이 오래됐다는 사실만으로 설정자의 책임을 곧바로 인정할 수는 없다. 반대로 실제 훼손이 있어도 가격에 어떤 영향을 미쳤는지 밝힐 자료가 필요하다.
가상의 사례로, 담보 건물의 소유자가 설비를 떼어내 다른 곳에 옮긴 뒤 건물 활용도가 크게 떨어졌다고 하자. 저당권자는 철거 전후의 상태, 행위자와 경위, 가치 감소의 정도를 연결해 검토한다. 설정자의 행위와 관계없는 가격변동까지 모두 같은 손해로 합산하거나, 수선비 견적을 곧바로 담보가치 감소액과 같다고 놓지 않는 것이 중요하다.
원상회복을 구할지 상당한 담보 제공을 구할지도 구별해야 한다. 복구할 부분과 가능한 방법이 무엇인지, 다른 담보를 제시했다면 그 권리관계와 실제 확보 가능한 가치가 어떤지를 살핀다. 채권자가 원하는 담보를 말했다는 사실만으로 상대방의 제공의무 내용까지 모두 확정되는 것은 아니다. 청구의 근거가 되는 감소 사실과 요청할 조치를 구체적으로 정리해야 한다.
저당권 설정계약과 등기자료, 종전 평가와 현황사진, 철거 · 훼손 자료, 복구에 관한 자료와 현재 가치자료를 준비한다. 앞 자료는 권리자와 청구 상대방을, 현황과 가치 자료는 책임 있는 사유와 현저한 감소를 확인하기 위한 것이다. 이미 경매 중이라면 집행절차상 침해 방지조치도 별도 요건에 따라 검토하되, 제362조의 원상회복 · 담보 보충 청구와 같은 절차로 취급하지 않는다.
