토지 저당권의 건물 일괄경매
토지에만 저당권을 설정한 뒤 그 위에 건물이 들어서면, 저당권자가 건물까지 함께 경매해 그 대금에서도 먼저 받을 수 있을까. 민법 제365조는 토지 저당권 설정 뒤 그 설정자가 건물을 축조한 경우 저당권자가 토지와 건물에 함께 경매를 청구할 수 있도록 한다. 다만 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제권이 없다고 명시한다.
함께 매각할 범위와 우선변제
함께 팔 수 있는 범위와 담보의 우선권이 미치는 범위가 다르다. 건물도 경매신청 대상에 넣을 수 있다는 사실만으로 토지 저당권이 건물의 매각대금까지 담보하는 권리로 바뀌지는 않는다. 배당을 예상할 때 토지와 건물의 대금을 구분하지 않고 전부 저당권자의 우선 회수액으로 계산하면 실제 권리 범위를 넘길 수 있다.
설정 뒤 설정자가 축조한 조건
적용 전제에는 시간과 주체도 포함된다. 조문은 토지에 저당권을 설정한 뒤 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우를 정한다. 건물이 있다는 사실만으로 이 조건이 갖춰지는 것은 아니다. 저당권 설정 시점과 건물의 축조 시점, 축조한 사람을 자료로 대조해야 한다. 다른 사람이 지은 건물이나 이미 있던 건물까지 같은 조문만으로 처리할 수 있다고 단정해서는 곤란하다.
가상의 사례로, 토지 소유자가 저당권을 설정한 다음 창고를 지었고 채권자가 둘을 함께 경매하려 한다고 하자. 신청서의 목적물 목록과 건물에 대한 절차를 확인하는 동시에, 배당 예상표에서는 토지와 건물의 매각대금을 나누어 검토한다. 함께 신청하는 권한을 건물 대금에서 먼저 받을 권한으로 적으면 두 효과를 혼동하게 된다.
설정 · 축조 · 개시결정 자료 확인
토지 등기사항증명서와 저당권 설정자료, 건축물대장과 축조 경위를 보여 주는 자료, 건물 소유관계, 경매신청서와 개시결정의 목록을 준비한다. 설정자료와 건축자료는 시간과 주체의 요건을, 목록은 실제 경매대상을 확인하기 위한 것이다. 감정서에 토지와 건물의 가격이 함께 적혔다는 이유만으로 적법한 경매절차와 배당상 우선권까지 모두 갖춰졌다고 생각하지 않는다.
