제삼취득자 필요비 · 유익비의 상환
저당권이 붙은 부동산을 취득한 사람이 이후 보존이나 개량에 돈을 썼는데 그 부동산이 경매된다면 비용을 회수할 길이 있을까. 민법 제367조는 저당물의 제삼취득자가 지출한 필요비 또는 유익비에 대해, 제203조 제1항 · 제2항에 따라 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 정한다.
보존 · 개량의 실제 지출
대상은 저당물의 보존 · 개량을 위해 제삼취득자가 실제로 지출한 비용이다. 계약서에 앞으로 보수하겠다고 적혀 있거나 견적만 받은 상태를 실제 지출과 같게 볼 수는 없다. 취득한 시점과 저당권의 존재, 어떤 부분을 위해 어떤 돈을 냈는지를 구별해 설명해야 한다. 물건을 취득했다는 이유만으로 모든 자금 지출에 우선상환권이 생기는 것은 아니다.
과실 취득과 현존 가치의 제한
준용되는 민법 제203조 제1항은 보존을 위한 지출 등 필요비의 상환을 정하면서, 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못하도록 한다. 제2항은 유익비로 늘어난 가치가 현존하는 경우 회복자가 지출금액이나 증가액 중 선택하도록 한다. 따라서 돈을 썼다는 증명과 그 비용이 상환 요건에 들어맞는다는 증명을 나누어 준비해야 한다.
가상의 사례로, 저당권이 있는 건물을 산 제삼자가 누수 방지 공사와 추가 설비 공사를 한 뒤 경매를 맞았다고 하자. 공사 목적과 당시 상태를 나누고, 보존에 필요한 지출과 개량에 따른 지출을 구분한다. 임대료 등 과실을 취득했는지, 지금도 개량에 따른 가치 증가가 남아 있는지도 확인할 항목이다. 총공사비 영수증 하나만으로 전액의 우선상환을 예상할 수는 없다.
취득 · 저당권 관련 등기자료, 공사 전후 사진과 계약서, 실제 지급내역, 과실 취득 자료, 현재의 상태와 가치 자료를 준비한다. 앞 자료는 청구인의 지위와 지출 목적을, 지급내역은 부담한 금액을, 과실과 가치 자료는 제203조의 제한과 현존 증가를 확인하기 위한 것이다. 배당을 검토할 때에는 비용의 종류와 근거를 항목별로 제시해, 일반 채권액과 우선상환을 주장하는 비용을 구분한다.
