먼저 결론
경매 · 공매에서 보증금이 집주인의 국세 · 지방세보다 먼저 배당받으려면 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춰야 하고(국세기본법 제35조 제1항 제3호 나목, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호), 아니면 원칙적으로 세금이 앞선다. 그 집의 당해세는 날짜와 무관하게 앞서지만, 주택 임차인은 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 몫만큼 먼저 받는다(국세기본법 제35조 제7항 · 지방세기본법 제71조 제6항).
기준일
법정기일은 신고 세금이면 신고일, 고지 세금이면 고지서 발송일이어서(국세기본법 제35조 제2항 제1호 · 제2호, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호 가목 · 나목) 압류등기가 없어도 지났을 수 있다. 임차인은 주택 인도와 전입신고 다음 날 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 확정일자를 그날이나 그 전에 받았어도 우선변제권은 다음 날이 기준이다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결 · 옛 법 시절). 확정일자가 더 늦으면 둘 다 갖춘 때다.
예외
- 당해세 : 상속세 · 증여세 · 종합부동산세(국세기본법 제35조 제3항), 재산세 · 소방분 지역자원시설세 · 재산세분 지방교육세(지방세기본법 제71조 제1항 제3호 · 제5항).
- 주택임차인 특례 : 그 당해세 몫 범위에서만 대신 받고 앞선 저당권 등의 몫은 그대로다. 국세는 2023. 4. 1., 지방세는 2023. 5. 4. 이후 매각결정 · 매각허가결정분부터 적용한다(각 부칙).
- 집이 넘어간 뒤 : 확정일자 뒤 양도 · 상속 · 증여된 집이면 보증금이 국세보다 앞서되, 직전 소유자의 당시 체납 국세 등으로 시행령으로 계산한 범위와 종합부동산세는 국세가 앞선다(국세기본법 제35조 제1항 제3호의2 · 제3항).
- 소액임차인 : 보증금 중 일정액은 법정기일과 무관하게 먼저 받는다(국세기본법 제35조 제1항 제4호, 지방세기본법 제71조 제1항 제4호).
