대출을 다 갚았는데 근저당이 남아 있다 — 말소등기는 저절로 되지 않는다

들어가며

「대출은 오래전에 다 갚았는데 등기부에 근저당이 그대로 있어요.」 집을 팔려고 등기부를 뗀 뒤에야 알게 되는 경우가 많다.

이 글은 근저당권 말소등기가 왜 자동으로 되지 않는지, 어떤 절차로 지워야 하는지를 정리한다. 근저당권이 어떻게 설정되고 경매에서 어떤 역할을 하는지는 근저당권 설정등기 편에 따로 정리해 두었다.

먼저 오해 하나를 풀어야 한다. 빚이 사라지는 것과 등기가 지워지는 것은 다른 일이다. 은행이 알아서 지워 주는 것도 아니다.

빚을 갚으면 근저당권은 사라지나 — 권리는 소멸하지만 기록은 남는다

저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성이나 그 밖의 사유로 소멸하면 저당권도 소멸한다(민법 제369조). 이것을 부종성이라고 하는데, 담보는 빚에 붙어 다닌다는 원칙이다.

다만 근저당권은 한 번 더 따져야 한다. 근저당권은 앞으로 오갈 채무까지 최고액 한도에서 담보하는 것이라(민법 제357조), 지금 대출 잔액이 0원이라는 사실만으로 곧바로 소멸한다고 보기 어렵다. 거래 관계가 끝나 피담보채무가 확정되고 그것이 모두 소멸해야 근저당권도 사라진다. 그래서 완제했더라도 은행과의 여신 거래를 함께 끝내는 것이 중요하다.

여기서 두 층위를 갈라야 한다. 하나는 권리가 있느냐 없느냐이고, 다른 하나는 등기부에 무엇이 적혀 있느냐다.

• 권리 : 피담보채무가 소멸하면 근저당권도 소멸한다. 그 순간 등기는 등기원인이 소멸한 무효의 등기가 된다.
• 등기 : 그래도 등기는 지워지지 않는다. 우리 등기는 신청이나 판결이 있어야 움직이기 때문이다.

대법원이 이 구조를 그대로 말한다. 채무를 모두 변제해 저당권이 소멸했다면 그 저당권설정등기 또한 효력을 상실해 말소되어야 하지만, 그 등기는 말소 전까지 잔존하고, 소유자와 종전 채권자 사이에서 그것은 등기원인이 소멸한 무효의 등기이므로 소유자가 그 말소를 구할 수 있다고 판시했다(대법원 1998. 3. 24. 선고 97다56242 판결).

「말소를 구할 수 있다」는 것이 핵심이다. 저절로 지워지는 것이 아니라, 당사자가 신청하거나 판결을 받아야 지워진다. 그전까지 등기부만 보는 제3자는 그 부동산에 담보가 잡혀 있다고 판단한다. 등기부를 읽는 방법은 등기부등본 보는 법 편에 정리해 두었다.

말소등기는 누가 신청하나 — 소유자와 은행이 함께 한다

말소등기도 다른 등기와 마찬가지로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 근저당권 말소에서는 소유자가 등기권리자, 근저당권자인 은행이 등기의무자가 된다.

즉 소유자 혼자서는 지울 수 없고, 은행이 말소에 필요한 서류를 내주어야 한다. 대출을 완제하면 은행이 해지증서와 위임장 · 법인인감증명서 등을 준비해 주는데, 이 서류를 받아 등기소에 접수하는 것이 말소등기다.

대출을 갚는 그 자리에서 말소까지 함께 처리하는 것이 가장 깔끔하다. 시간이 지나면 담당자가 바뀌고 지점이 통폐합되며, 서류를 새로 받는 일이 번거로워진다. 완제 후 몇 년이 지나 뒤늦게 말소를 하려다 서류를 다시 받는 데 시간을 쓰는 경우가 실무에서 드물지 않다.

채권자가 사라졌다면 어떻게 하나 — 공시최고와 제권판결이 있다

개인 사이에 설정한 근저당권에서 특히 자주 생기는 문제다. 다만 순서가 있다. 채권자가 사망했다면 먼저 상속인을 찾아야 하고, 법인이라면 아직 존속하는지 · 해산했다면 청산인이 누구인지를 확인해야 한다. 그렇게 찾아봐도 등기의무자의 소재를 알 수 없을 때 다음 절차로 넘어간다.

법은 이런 상황에 길을 열어 두었다. 등기권리자가 등기의무자의 소재불명으로 공동으로 말소를 신청할 수 없을 때에는 민사소송법에 따라 공시최고를 신청할 수 있고, 제권판결이 있으면 그 사실을 증명해 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제56조).

다만 시간이 걸린다. 소재불명을 소명하는 자료를 갖추어야 하고, 공고 기간이 지나야 제권판결이 나온다. 급하게 집을 팔아야 하는 상황에서 시작하면 일정을 맞추기 어렵다. 오래된 근저당이 등기부에 남아 있다면 처분 계획이 없더라도 미리 정리해 두는 편이 낫다.

다 갚은 줄 알았는데 잔액이 있다면 — 조건부 말소가 가능하다

이자 계산이 엇갈리면, 「완제했다」는 쪽과 「남았다」는 쪽의 주장이 갈린다. 이때 소송으로 가면 어떻게 되는지를 대법원이 정리해 두었다.

원고가 피담보채무 전액을 변제했다며 근저당권설정등기의 말소를 청구했는데 계산상 잔존채무가 있는 것으로 밝혀진 경우, 법원은 그 청구에 확정된 잔존채무를 변제하고 그다음에 말소를 구한다는 취지도 포함되어 있다고 해석해야 한다. 따라서 전액 변제되지 않았다는 이유만으로 청구를 기각할 것이 아니라, 잔존원금과 지연손해금의 액수를 심리해 확정한 뒤 그 변제를 조건으로 말소를 명해야 한다(대법원 2024. 11. 28. 선고 2024다271825 판결). 담보 목적으로 함께 설정된 지상권설정등기의 말소청구에서도 마찬가지다.

계산이 조금 어긋났다고 해서 소송이 통째로 헛수고가 되지는 않는다는 뜻이다. 다만 여기까지 가지 않는 것이 훨씬 낫다. 완제 시점에 은행에서 상환완료확인서를 받아 두면 뒤에 다툴 일이 줄어든다.

근저당이 남아 있으면 무엇이 문제인가 — 매도 · 대출 · 상속

「어차피 효력 없는 등기인데 그냥 두면 안 되나」라는 질문을 자주 받는데, 답은 그렇지 않다는 것이다. 그냥 두면 세 곳에서 걸린다.

• 팔 때 — 매수인은 등기부에 근저당이 있는 부동산을 그대로 사지 않는다. 잔금일에 말소를 동시에 처리해야 하고, 서류가 준비되지 않으면 거래가 미뤄진다.
• 새로 대출받을 때 — 선순위 근저당이 있는 것으로 보여 한도가 줄거나 조건이 나빠진다.
• 상속이 열렸을 때 — 상속인들이 그 근저당의 실체를 모른 채 채무가 있는 것으로 오해하게 된다. 오래된 개인 근저당이라면 채권자를 찾는 일부터 시작해야 한다.
• 남이 그 자리를 쓸 때 — 무효가 된 등기를 새 채무의 담보로 되살려 쓰는 것을 등기 유용이라고 한다. 실제로 일어나는 일이다.

시간이 지날수록 정리 비용이 커지는 구조다. 완제 직후에는 서류 한 번으로 끝나는 일이, 십 년이 지나면 공시최고 절차가 된다.

마지막 항목은 낯설 텐데, 실무에서 실제로 다투어지는 문제다. 같은 판결에서 대법원은, 소유자가 새 채권자에게서 돈을 빌리면서 잔존하는 그 등기를 새 채무의 담보로 쓰기로 합의하고 저당권 이전의 부기등기까지 마쳤다면 새 채권자가 그 유용 합의를 들어 말소청구에 대항할 수 있다고 보았다. 다만 그 부기등기보다 먼저 등기부상 이해관계를 가지게 된 사람에게는 유용 합의를 주장하지 못한다(97다56242).

말소하지 않고 둔 등기는, 순위가 붙어 있는 빈자리다. 그 자리를 누가 쓰게 되는지는 소유자가 통제하지 못할 수 있다. 지울 수 있을 때 지우는 것이 그래서 중요하다.

실무에서 자주 막히는 지점은 어디인가

사무소에서 근저당 말소가 예정대로 안 되는 사유는 대체로 아래와 같다.

이해관계 있는 제3자 문제는 놓치기 쉽다. 여기서 말하는 제3자는 그 근저당권이 지워지면 자기 등기상 권리를 잃거나 불이익을 받는 사람이다. 근저당권부 채권에 질권이나 압류가 붙어 있는 경우가 대표적이고, 같은 부동산에 전세권이나 가압류가 있다는 사정만으로 승낙권자가 되는 것은 아니다. 이런 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 하고, 승낙을 받아 말소하면 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다(부동산등기법 제57조).

채권최고액이 남은 채무액이라고 오해하는 경우도 많다. 근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정해 두는 것이므로(민법 제357조), 등기부의 숫자와 실제 잔액은 다르다. 잔액은 은행에서 부채증명서로 확인해야 한다.

정리 — 말소는 이 순서로 진행한다

근저당권 말소는 「갚았다」에서 끝나지 않고 「지웠다」까지 가야 끝난다. 권리의 소멸과 등기의 말소는 다른 일이기 때문이다.

1. 완제 시점에 상환완료확인서를 받는다 — 나중에 다툴 여지를 줄인다.
2. 같은 자리에서 말소 서류를 요청한다 — 해지증서 · 위임장 · 법인인감증명서.
3. 등기부를 떼어 근저당권자가 누구인지 확인한다 — 부기등기로 바뀌어 있을 수 있다.
4. 이해관계 있는 제3자가 있는지 본다 — 있으면 승낙 절차가 붙는다.
5. 말소 접수 후 등기부를 다시 떼어 확인한다 — 그 근저당권이 말소등기로 표시되었는지 눈으로 본다.
6. 채권자가 사라진 오래된 근저당이라면 — 공시최고 절차를 미리 시작한다.

집을 팔 계획이 없더라도 등기부는 한 번 떼어 보시는 편이 낫다. 지워야 할 것이 남아 있다는 사실은, 대개 팔아야 할 때가 되어서야 발견된다.

자주 묻는 질문