실거주한다며 갱신을 거절했다면 — 증명책임은 집주인에게 있습니다

들어가며

「집주인이 들어와 산다며 나가라고 합니다. 정말 들어오는지 제가 무슨 수로 확인합니까.」 확인은 세입자의 몫이 아닙니다. 법이 증명하라고 요구하는 쪽은 집주인이기 때문입니다.

계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한해 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그 거절 사유 아홉 가지 중 실무에서 압도적으로 많이 등장하는 것이 제8호, 임대인이나 그 직계존속 · 직계비속이 실제 거주하려는 경우입니다.

이 글은 그 제8호 하나만 다룹니다. 누가 무엇을 증명해야 하는지, 법원이 무엇을 보고 판단하는지, 거절당한 임차인이 어떤 자료를 남겨야 하는지를 대법원 판결로 정리했습니다. 갱신 제도 전반은 주택임대차 묵시적 갱신 글과 함께 보시면 구분이 선명해집니다.

거절할 수 있는 사유인가 — 제8호의 자리

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 아홉 가지로 한정하고 있습니다. 2기 차임 연체, 부정한 방법에 의한 임차, 무단 전대, 고의 · 중과실에 의한 파손, 철거 · 재건축, 그리고 제8호의 실거주 등입니다.

제8호가 인정하는 범위는 임대인 본인과 그 직계존속 · 직계비속입니다. 형제자매나 배우자의 부모는 여기에 들어가지 않으므로, 「동생이 들어와 산다」는 이유만으로는 제8호에 기대어 갱신을 거절할 수 없습니다.

대법원은 이 조항의 취지를 이렇게 설명합니다. 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 과도한 제한을 막아, 양쪽 이익의 적절한 조화를 도모하려는 것이라는 취지입니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 조화를 위한 예외이므로 넓게 해석되지 않습니다.

갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 해야 합니다(제6조 제1항 전단이 정한 기간). 갱신되면 존속기간은 2년으로 보고, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다(제6조의3 제2항 · 제3항).

증명책임은 누구에게 있나 — 임대인입니다

실거주 사유에 해당한다는 점을 증명할 책임은 임대인에게 있고, 이 점은 대법원이 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서 분명히 했습니다.

대법원은 두 가지를 함께 말했습니다. 하나는 단순히 그런 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정될 수 없다는 것입니다. 다른 하나는, 실거주 의사가 임대인의 내심에 있는 장래 계획이라는 특성을 고려할 때 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되면 존재를 추인할 수 있다는 것입니다.

그 사건에서 임대인은 처음에 본인과 배우자 · 자녀가 살겠다고 했다가, 소장에서는 본인 또는 부모가 살겠다고 했고, 나중에는 배우자가 살고 부모는 인근 아파트에 살 계획이었다고 주장을 바꾸었습니다. 바뀐 이유에 대한 합리적 설명은 없었습니다. 임대인 부부는 인근과 다른 지역에 주택을 여러 채 갖고 있었고, 자녀 교육 때문에 다른 지역에 살고 있었으며, 처분하겠다던 인근 아파트를 처분하지 않은 채 계속 살고 있었습니다. 대법원은 원심이 심리를 다하지 않았다며 사건을 돌려보냈습니다.

핵심은 이겁니다 — 말이 바뀌면 진다. 실거주 의사는 눈에 보이지 않지만, 그 의사와 어긋나는 행동은 기록으로 남습니다.

법원이 보는 사정 — 임차인이 남겨야 할 자료

대법원은 실거주 의사를 판단할 때 종합적으로 볼 사정들을 열거했습니다. 임대인의 주거 상황, 임대인이나 가족의 직장 · 학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신거절 전후의 사정, 실거주 의사와 배치되거나 모순되는 언동의 유무, 그런 언동으로 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지, 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무와 내용입니다.

임차인 입장에서 이 목록은 무엇을 모아 두어야 하는지에 대한 안내서여서, 거절 통지를 받은 시점부터 자료를 남겨 두지 않으면 나중에는 되돌릴 방법이 없습니다.

맨 아래 줄이 실무에서 가장 강력합니다. 퇴거한 뒤 그 집에 누가 들어왔는지를 확인하는 일인데, 임대인이 아닌 제3자가 임차인으로 들어와 있다면 제5항의 손해배상 요건이 그대로 성립하기 때문입니다.

거절해 놓고 세를 놓았다면 — 손해배상의 세 가지 계산

임대인이 제8호를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 갱신됐다면 존속기간이 2년이므로, 임대인이 그 2년이 지나기 전에 제3자와 새 임대차를 맺었다면 이 조항에 그대로 걸리게 됩니다.

배상액은 당사자 사이에 예정 합의가 없으면 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다(같은 조 제6항). 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분. 셋째, 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.

환산월차임은 보증금이 있는 경우 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 바꾼 금액까지 포함해 계산하므로, 전세처럼 월세가 아예 없는 계약이라도 이 환산을 거쳐 배상액이 산출됩니다.

확인 방법은 어렵지 않습니다. 등기사항전부증명서로 소유자가 그대로인지 보고, 확정일자 부여 정보로 그 집에 새 임대차가 있었는지 확인하면 됩니다. 다툼이 커지면 보증금 반환 절차와 함께 다뤄지는 경우가 많아 보증금 반환 절차를 같이 검토하게 됩니다.

정리 — 거절 통지를 받은 날 해야 할 일

실거주를 이유로 한 갱신거절에서 임차인이 기억할 것은 하나입니다. 증명할 사람은 임대인이고, 나는 기록을 남기는 사람이다.

거절 통지를 받으면 그 내용을 원문 그대로 보관하시고, 구두로 들었다면 문자로 한 번 더 확인해 두십시오. 「누가 언제부터 거주하실 예정인지 확인 부탁드립니다」 한 줄이면 충분한데, 이 답장이 나중에 말이 바뀌었는지를 가르는 자료가 됩니다.

그리고 퇴거한 뒤 2년 동안, 그 집이 어떻게 쓰이는지 한 번씩 확인하십시오. 법이 준 기간이 딱 그만큼이기 때문입니다.

자주 묻는 질문