유언공정증서와 유증 소유권이전등기 — 작성부터 등기까지

1. 유언 · 유언공정증서 · 유증 — 세 개념의 구별

세 용어는 서로 다른 차원의 개념이므로 본문에 들어가기 전에 구별이 필요하다.

유언은 사람의 사망을 효력 발생 시점으로 하는 단독행위이자 요식행위이다. 유언공정증서는 민법이 정한 5가지 유언 방식(자필증서 · 녹음 · 공정증서 · 비밀증서 · 구수증서) 중 하나로, 공증인이 작성하는 가장 확실한 방식이다. 유증은 유언의 내용 중 하나로, 유언자가 자신의 재산을 무상으로 타인에게 주는 행위이다.

본 글이 다루는 영역은 “유증을 내용으로 하는 유언공정증서를 작성하고, 사후에 그 공정증서에 따라 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청”하는 일련의 과정이다.

2. 유언공정증서의 4요건과 증인 결격

민법 제1068조는 공정증서에 의한 유언이 갖추어야 할 4가지 요건을 규정한다.

위 요건 중 어느 하나라도 결여되면 유언공정증서로서의 효력이 부정된다. 특히 ②의 “구수”는 입으로 유언의 취지를 직접 전달하는 행위를 의미하므로, 미리 작성한 서면을 그대로 낭독하는 것만으로는 요건을 충족하지 못한다는 것이 판례의 입장이다.

증인의 결격사유는 민법 제1072조에서 정한다. 미성년자, 피성년후견인 · 피한정후견인, 유언으로 이익을 받을 자와 그 배우자 · 직계혈족은 증인이 될 수 없다. 즉 유증을 받는 자녀, 그 배우자, 그리고 유언자의 직계혈족인 다른 자녀까지 증인 자격이 부정된다. 통상 공증사무소가 결격사유 없는 증인을 알선한다.

3. 작성 단계의 준비물과 절차

사전 준비

유언자는 공증사무소 방문 전에 다음의 자료를 준비하여 사전 상담을 거친다.

• 유언자: 신분증, 인감, 가족관계증명서, 기본증명서, 주민등록초본
• 수증자: 인적사항(주민등록번호 · 주소). 작성 단계에는 출석하지 않아도 무방하다.
• 유증 대상 재산: 부동산등기사항전부증명서, 토지대장 · 건축물대장, 그 밖에 재산을 특정할 수 있는 자료
• 증인 2인: 결격사유 없는 자. 공증사무소가 알선하는 경우 별도 준비 불요

증인의 결격사유 확인을 위한 신원조회에 통상 1~2일이 소요되므로, 작성일 1주일 전까지는 사전 상담을 마치는 것이 안정적이다.

작성 당일

작성 당일에는 유언자와 증인 2인이 반드시 공증사무소에 출석하여야 한다. 수증자와 유언집행자의 출석은 요구되지 않는다. 공증인은 유언자의 의사능력을 확인한 후, 유언자가 구수한 내용을 필기하여 낭독하고, 유언자와 증인의 정확함 승인 및 서명 · 기명날인을 받아 정본을 교부한다.

작성 자체에 소요되는 시간은 통상 20분에서 1시간 이내이다. 정본은 그 자리에서 유언자에게 교부되며, 원본은 공증사무소가 자체 보존한다.

야간 · 휴일 · 병상 출장

유언자가 거동이 어려워 공증사무소에 출석할 수 없는 경우, 공증인이 병상으로 출장하여 직무를 집행할 수 있다. 이 경우 수수료의 50%가 가산되고 일당 · 교통비 · 숙박비가 별도로 발생한다(공증인 수수료 규칙 제27조 · 제29조).

4. 공증인 수수료

유언공정증서는 단독행위이므로 공증인 수수료 규칙상 편무기준이 적용된다(공증인 수수료 규칙 제2조).

산식상 재산가액 1억원의 경우 171,500원, 5억원의 경우 771,500원, 20억원 초과 시 상한액 300만원이 적용된다. 토요일 · 공휴일 · 야간 또는 병상에서의 직무 집행은 50%가 가산되고, 공증인 출장 시 일당과 실비가 별도 발생한다. 국민기초생활 수급자와 한부모가족 보호대상자는 수수료가 면제된다(동 규칙 제34조).

자필증서 · 녹음 · 비밀증서 · 구수증서에 의한 유언은 작성 시점에는 비용이 발생하지 않으나, 사후 법원의 검인 절차에 별도의 시일과 비용이 소요되며 유언의 진정성에 관한 분쟁이 발생할 경우 효력 다툼이 장기화될 위험이 있다. 작성 시점의 공증인 수수료는 사후 분쟁의 회피 비용으로서의 의미를 가진다.

5. 유증의 종류 · 유언집행자 · 상속권 상실 의사 표시

유언공정증서에는 유증 외에도 유언집행자 지정, 상속권 상실 의사 표시 등 사후 절차에 결정적인 영향을 미치는 사항을 함께 담을 수 있다. 작성 단계의 한 번의 절차로 사후의 여러 절차가 정리된다.

유증의 종류

유증은 그 내용에 따라 포괄유증과 특정유증으로 나뉜다. 포괄유증은 유증의 목적을 재산 전부 또는 일정 비율로 표시하는 유증이며, 민법 제1078조에 따라 “포괄적 유증을 받은 자는 상속인과 동일한 권리의무가 있다.” 특정유증은 특정 재산을 지정하는 유증이나 등기 실무상 처리에 어려움이 있어, 본 글은 포괄유증을 전제로 한다.

부담부유증은 수증자에게 부양 의무 등 일정한 부담을 지우는 유증이다. 부담의무를 이행하지 않는 경우 상속인 또는 유언집행자가 가정법원에 유언의 취소를 청구할 수 있다(민법 제1111조).

유언집행자의 지정

유언공정증서를 작성하는 단계에서 유언집행자를 함께 지정하는 것이 통상적 실무이다. 가장 보편적인 형태는 수증자 본인을 유언집행자로 지정하는 것이다. 이 경우 사후 등기 절차가 가장 간결하게 처리된다. 임의후견제도와 마찬가지로, 의사능력이 명료한 시기에 사후 절차의 분쟁 가능성을 최소화하는 생전 준비 수단으로 기능한다.

상속권 상실 의사 표시 — 유언공정증서의 또 다른 기능

2026년 1월 1일 시행된 민법 제1004조의2(이른바 구하라법)는 유언공정증서에 새로운 기능을 더했다. 피상속인이 생전에 공정증서에 의한 유언으로 상속권 상실 의사를 표시한 경우, 유언집행자가 가정법원에 그 사람의 상속권 상실 선고를 청구한다.

자필증서 · 녹음 · 비밀증서 · 구수증서 유언으로는 상속권 상실 의사 표시가 인정되지 않으며, 반드시 공정증서에 의한 유언이어야 한다.

박탈 사유는 다음 세 가지다.

당초 신설 시에는 박탈 대상이 직계존속(부모)에 한정되었으나, 2026년 3월 17일 즉시 시행 개정으로 직계혈족 · 배우자 등 상속인 전원으로 확대되었다. 적용 범위는 2024년 4월 25일 헌법재판소 유류분 헌법불합치 결정일 이후 개시된 상속까지 소급한다.

가정법원은 사유의 경위 · 정도, 상속인과 피상속인의 관계, 상속재산의 규모와 형성 과정 등을 종합 고려하여 청구를 인용하거나 기각한다.

유언공정증서에 상속권 상실 의사 표시를 담는 경우 두 가지 실무상 주의가 따른다. 첫째, 상속권 상실의 대상이 될 사람은 유언집행자가 될 수 없다(동조 제2항).

둘째, 본안 심리에 시일이 소요되는 동안 결격 예정자가 상속재산을 처분할 위험이 있으므로, 사후 청구 시점에 처분금지가처분 또는 상속재산관리인 선임 등 보전처분의 병행 신청이 사실상 의무에 가깝다.

보전처분이 누락되면 선고가 확정되더라도 그 사이 발생한 제3자 권리는 동조 제6항 단서에 따라 보호되어, 진정 상속인이 부동산 자체를 회복할 수 없게 된다.

유언공정증서로 상속권 상실 의사를 표시한 사안의 가정법원 청구 절차, 보전처분 병행 신청, 선고 확정 후 상속등기의 시점별 처리에 관한 자세한 사항은 상속권상실선고(구하라법) 후 상속등기 실무에서 다룬다.

6. 유증을 원인으로 한 소유권이전등기 — 신청구조와 첨부정보

신청구조

등기예규 제1512호에 따라 포괄유증 · 특정유증을 불문하고 공동신청이 원칙이다. 등기권리자는 수증자, 등기의무자는 유언집행자(없는 경우 상속인)이다. 등기원인은 “유증”이며, 등기원인일자는 유언자의 사망일이다.

수증자가 유언집행자로 지정된 경우에도 동일한 공동신청 구조가 유지된다. 등기예규 제1512호는 이 경우의 등기신청서 표기방식을 다음과 같이 규정한다.

즉 한 사람이 두 자격을 갖는 형식이며, 실제로는 B가 단독으로 등기소에 출석하여 본인의 인감으로 신청한다. 위임장은 별도로 필요하지 않다.

첨부정보

부동산등기실무 및 등기예규 제1512호에 따른 첨부정보는 다음과 같다.

가족관계등록부는 2008년 1월 1일부 호적부를 대체하였으므로, 종전의 “제적등본”은 폐쇄 기본증명서 · 가족관계증명서로 갈음한다.

부동산등기법 전부개정(2011)에 따라 “등기필증”은 “등기필정보”로 통일되었다.

7. 유증등기 시 적용되는 세율

유증의 취득세율은 수증자가 상속인인지 여부에 따라 달라진다.

• 상속인에 대한 포괄유증: 상속에 준하여 2.8%(지방세법 제11조). 1세대 1주택 특례 적용 시 0.8%(동법 제15조)
• 상속인이 아닌 자에 대한 유증: 증여에 준하여 3.5%

이 외에 지방교육세(취득세 ×10%), 농어촌특별세(85㎡ 초과 주택의 경우 0.2%), 등기수수료, 국민주택채권 매입 부담이 부가된다. 구체적 시뮬레이션은 케이스마다 다르므로, 등기 비용 전반에 관한 정리는 상속등기 비용 가이드를 참조하면 된다.

8. 정본 보관과 유류분 — 두 가지 함정

함정 ① — 정본의 행방

공증사무소는 원본을 자체 보관(공증인법상 20년 이상 보존)하고 정본을 유언자에게 교부한다. 최근 실무에서는 등본을 별도 발행하지 않고 정본만 발행하는 것이 일반적이다.

실무에서는 다음의 조치를 권한다. 유언자에게 건강상의 우려가 있는 경우, 작성 단계에서 정본의 보관 위치를 유언집행자 또는 수증자에게 명시적으로 고지하도록 안내한다. 유언집행자 또는 수증자가 작성에 동행하는 경우, 정본의 사본을 함께 교부받는 방안도 활용된다.

함정 ② — 유류분 위반과 등기 수리

수증자에게 이전되는 유증이 다른 상속인의 유류분을 침해하는 내용인 경우에도 등기관은 등기 신청을 일단 수리한다. 유류분 침해 여부는 등기관의 심사 사항이 아니기 때문이다. 유류분권자는 별도로 유류분반환청구를 통해 권리를 회복하여야 한다.

즉 “유류분에 위반되면 등기가 안 된다”는 통념은 사실과 다르다. 다만 사후 분쟁의 출발점이 될 수 있으므로, 상속한정승인과 상속포기 등과 함께 작성 단계에서 유류분 침해 여부를 검토하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 바람직하다.

자주 묻는 질문

정리

유언공정증서는 작성 시점의 공증인 수수료를 부담하는 대신, 사후 검인 절차의 면제와 효력 분쟁의 최소화를 제공한다. 수증자가 유언집행자로 지정되는 일반 사안에서는 등기예규 제1512호에 따라 사후 절차가 매우 간결해진다. 작성 단계의 사전 준비, 정본의 보관 안내, 유류분 검토가 전 과정의 안정성을 좌우한다.