가상의 사례다. B는 A의 토지에 관해 매매예약을 하고 소유권이전청구권가등기를 해 두었다. 그 뒤 A가 토지를 C에게 팔아 C 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. B가 예약을 완결하고 본등기를 하려는데 등기부상 지금 소유자는 C다. B는 누구와 본등기를 신청해야 할까.
가등기에 관한 업무처리지침(등기예규 제1849호) 4.가.(1)은 본등기의 등기의무자를 가등기를 할 때의 소유자로 정하고, 가등기 후 제3자에게 소유권이 이전되어도 가등기의무자는 바뀌지 않는다고 적는다. B의 상대방은 C가 아니라 A다. 같은 예규 4.다에 따라 이때 내는 등기필정보도 가등기의 등기필정보가 아닌, 등기의무자 A의 권리에 관한 등기필정보다.
그러면 C의 등기는 어떻게 될까. 부동산등기법 제92조 제1항은 등기관이 가등기에 의한 본등기를 하면 가등기 이후의 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하도록 하고, 같은 조 제2항은 말소된 권리의 명의인에게 지체 없이 통지하도록 한다. 같은 예규 5.가.1)은 소유권이전 본등기를 한 경우 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기를 정해진 예외와 체납처분 압류등기를 빼고 모두 직권말소하도록 해, C 명의 이전등기도 그 대상이다. 예외로는 가등기 전에 마쳐진 저당권에 의한 임의경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등이 있다.
놓치기 쉬운 대목도 있다. 같은 예규 5.가.3)은 본등기를 하고도 C 명의 이전등기를 직권말소하지 않은 상태에서 그 등기를 기초로 새 소유권이전등기나 제한물권·임차권 설정등기가 마쳐지면 그 등기들은 모두 직권말소할 수 없다고 정한다.
그래서 B는 먼저 갑구에서 가등기 당시 소유자를 특정하고, A의 등기필정보와 협조를 받을 수 있는지부터 정한다. 본등기를 마친 뒤에는 바로 등기사항증명서를 떼어 C 명의 등기가 실제로 말소됐는지, 그 위에 새 등기가 붙지 않았는지 확인한다.
