이전등기까지 마친 매매를 되돌리는 등기는 두 갈래다. 을 명의를 지우는 말소등기와, 「계약해제」를 원인으로 갑에게 다시 넘기는 이전등기다. 갑이 을에게 판 토지를 두 사람이 합의해제했는데, 그사이 을이 은행에 근저당권을 설정했다고 가정해 본다.
현행 등기예규 제1343호는 매매계약 해제로 인한 소유권이전등기의 말소에 관해, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에도 그의 승낙서나 그에게 대항할 수 있는 재판의 등본이 있으면 말소등기를 할 수 있다고 하고, 계약해제를 원인으로 한 소유권이전등기 신청도 등기관이 수리하도록 정한다. 어느 쪽이든 갑과 을이 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 예규는 「매매계약 해제」라고만 써 합의해제를 따로 다루지 않으므로 여기서는 공동신청 절차까지만 본다.
말소에 승낙이 필요한 것은 그 말소에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때다(부동산등기법 제57조 제1항). 근저당권자인 은행이 그 제3자라 승낙이나 대항할 재판이 있어야 말소할 수 있고, 그렇게 을 명의를 말소하면 은행 근저당권은 등기관이 직권으로 말소한다(부동산등기법 제57조 제2항). 민법 제548조 제1항 단서도 계약을 해제한 때의 원상회복이 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정하나, 합의해제에서의 범위는 판례 몫이다.
이전 방식에는 제57조가 붙지 않는다. 말소 신청에 관한 규정이어서다. 대신 근저당권이 그대로 남아 갑은 담보가 붙은 토지를 돌려받는다. 농지라면 등기예규 제1635호가 「계약해제」를 원인으로 한 소유권이전등기를 농지취득자격증명 첨부 대상으로 열거한다. 말소 방식의 첨부는 이 예규가 정하지 않는다.
고르는 기준은 등기사항증명서의 을 명의 뒤 기록이다. 근저당 · 가압류 같은 뒤 등기가 없으면 말소로 지운다. 근저당이 있으면 을이 대출을 갚아 근저당을 먼저 지우거나 은행 승낙서를 받을 수 있을 때 말소로 가고, 둘 다 어렵다면 근저당이 남는 이전 방식을 택하되 그 부담을 대금 정산에 넣는다.
