가상의 상가 전세권자 이야기다. Y는 상가건물 한 층에 전세권을 등기하고 영업 중이다. 존속기간이 반년 남았을 때 Y는 전세금반환채권 일부를 Z에게 넘기고 그만큼 전세권도 Z 앞으로 이전등기해 주기로 했다. 지금 바로 등기할 수 있을까.
시기가 먼저 걸린다. 부동산등기법 제73조 제2항은 전세금반환채권의 일부 양도를 원인으로 한 전세권 일부이전등기의 신청을 전세권의 존속기간 만료 전에는 할 수 없게 하고, 다만 만료 전이라도 그 전세권이 소멸하였음을 증명하면 신청할 수 있게 한다. Y처럼 기간이 남았으면 소멸을 증명하지 못하는 한 등기는 기다려야 한다.
소멸 증명은 무엇으로 하나. 부동산등기규칙 제129조 제2항은 만료 전 신청에 전세권 소멸을 증명하는 정보를 첨부하게 하고, 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권 일부이전등기에 관한 업무처리지침(등기예규 제1406호) 제4조 제1항은 그 예로 전세권의 소멸청구나 소멸통고 등을 든다.
기간이 끝났다고 바로 되는 것도 아니다. 같은 예규 제4조 제2항은 건물전세권의 존속기간이 만료되어 신청할 때도 민법 제312조 제4항에 따라 전세권이 소멸하였음을 증명하는 정보(갱신거절의 통지 등)를 내게 한다. 민법 제312조 제4항은 건물 전세권설정자가 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절 통지 등을 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보고 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 그렇게 갱신됐다면 민법 제313조에 따라 소멸통고를 받은 날부터 6월이 지나야 전세권이 소멸한다.
신청 방식도 같은 예규에 있다. 제2조에 따라 양도인 Y가 등기의무자, 양수인 Z가 등기권리자로 공동신청하고, 제3조에 따라 이전할 전세권의 접수연월일과 접수번호, 양도액을 신청정보로 낸다. 제5조는 이 등기를 부기등기로 하고 양도액을 기록하게 한다.
Y와 Z는 만료일과 함께 소멸청구·소멸통고나 건물주의 갱신거절 통지가 있었는지, 언제 도달했는지를 맞춰 본 뒤 양도액을 정해 신청을 준비한다.
