강제관리하는 건물에서 임대료가 들어온다면 채권을 회수할 때까지 관리가 계속될까. 민사집행규칙 제89조는 수익에서 해당 부동산의 조세 · 공과금과 관리비용을 빼면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우 법원이 강제관리절차를 취소하도록 한다. 총수입이 있다는 사실만으로 계속 관리할 근거가 충분해지는 것은 아니다.
기준은 관리수익과 그 수익에서 공제할 항목의 관계다. 임대료 예상액에만 주목하면 실제로 채권자에게 돌아갈 돈이 있는지 놓칠 수 있다. 조세와 공과금, 관리비용이 얼마인지 같은 기간에 맞춰 대조해야 한다. 반대로 일시적으로 지출이 컸다는 이유만으로 바로 남을 가망이 없다고 확정할 수는 없으므로, 법원이 판단할 수익 전망과 비용의 근거를 제시할 필요가 있다.
가상의 사례로, 월 임대수입은 있으나 공실이 늘고 유지비와 공과금이 수익을 모두 소진하는 건물을 보자. 장부에는 총수입이 반복해서 적혀 있어도 채권자에게 지급할 잔액이 남지 않을 수 있다. 실제 받은 돈과 미수 임대료, 반복되는 비용과 특정 시기에만 든 비용을 구분해야 남을 가망을 검토할 수 있다. 채권액이 크다는 사정 자체가 관리수익을 늘려 주는 것은 아니다.
수익 장부와 임대차계약서, 실제 입금내역, 조세 · 공과금 내역, 관리계약과 지출증빙을 준비한다. 계약상 임대료와 실제 수령액이 다른지, 공제할 비용을 어느 기간에 배분했는지, 같은 지출을 중복 계산하지 않았는지 대조한다. 이 자료는 총수입의 존재와 비용 공제 뒤 잔액을 나누어 밝히기 위한 것이다. 향후 수익을 예상했다면 현재 확인된 수입과 예상값도 별도로 표시한다.
이 경우는 채권자들이 수익으로 모두 변제받아 관리를 끝내는 상황과 다르다. 제89조는 앞으로 남을 돈이 없겠다는 판단에 따른 취소를 정한다. 취소됐다고 해서 채권자가 전액을 받았다고 기록해서는 곤란하다. 법원의 결정 이유와 그때까지의 수익 · 지급내역을 함께 확인해 절차 종료 사유와 남은 채권을 따로 정산한다.
