국세가 체납된 건물에 그 국세보다 우선하는 전세권이 있다고 하자. 공매에서는 전세권을 매수인에게 인수시키지 않을 계획인데, 매수대금으로 그 채권을 갚기에도 부족할 것으로 확인됐다. 이 상태에서는 우선권을 처리할 요건을 갖추지 못한 채 공매를 진행할 수 없다(국세징수법 제78조).
압류와 관계된 국세보다 우선하는 제한물권 등이 있다면, 매수인에게 이를 인수시키거나 매수대금으로 담보채권을 갚기에 충분하다고 인정되는 경우여야 공매할 수 있다. 이 조문은 세무서장이 압류재산을 매각할 때 앞선 권리를 어떻게 처리할지를 확인할 기준이다. 전세권자에게 대금을 지급할 수 없는데 매수인도 그 권리를 넘겨받지 않는 구조라면, 조문이 정한 두 경로 중 어느 쪽으로도 권리를 처리하지 못하기 때문이다. 세금을 징수할 필요와 공매를 할 수 있는 요건을 함께 살펴야 한다.
우선권은 국세와의 관계에서 먼저 확인할 내용이다. 등기기록에서 전세권이 압류보다 먼저 보인다는 사실만으로 모든 국세보다 앞선다고 판단할 수는 없다. 해당 국세와 권리의 우선순위를 가르는 법정 기준을 대조해 실제로 앞서는 권리인지 확인한 다음, 공매에서 인수할 권리로 정했는지나 대금으로 갚기에 충분한지를 살펴보자. 이 글은 그 우선권이 확인된 전세권을 가정한다.
전세권자는 등기사항증명서와 설정계약, 현재 남은 채권액을 확인할 자료를 준비하자. 담당 세무서에 자신의 권리가 해당 국세보다 우선하는지와 그 판단 근거를 문의하고, 공매에서 권리를 인수시키는지 또는 예상 대금으로 채권을 변제하는 구조인지 확인한다. 인수시키지 않는다고 안내받았다면 어떤 금액과 자료에 따라 변제에 충분하다고 판단했는지 구체적으로 질문할 일이다. 채권액과 매각 예정 조건을 함께 제시해야, 단순히 앞선 권리가 있다는 말에서 나아가 제78조의 처리 요건을 점검할 수 있다.
