저당권을 설정한 뒤 경매를 신청하기 전에 채무자이자 집 소유자가 사망했다면, 경매개시결정의 기입등기에는 상속등기가 먼저다(등기예규 제1871호 제32조 제1항 제1호). 자기 집에 저당권을 설정하고 돈을 빌린 사람이 사망한 뒤, 채권자가 그 저당권을 실행하려 한다고 하자. 채권자가 집의 등기사항증명서를 발급받아 보니 갑구에는 아직 고인이 소유자로 남아 있다.
신청 전 소유자 사망과 선행 상속등기
저당권이 등기된 다음 경매 신청 전에 그 집의 소유자인 채무자가 사망했고 등기기록에 고인 명의가 남아 있다면, 경매개시결정을 등기부에 적기 전에 상속등기를 마쳐야 한다. 담보권을 실행하는 경매를 신청할 때는 담보권이 있다는 사실을 증명하는 서류가 필요하다(민사집행법 제264조 제1항). 이 증명은 을구에 저당권이 있는지를 보여 주는 데 쓰인다. 선행 상속등기는 갑구에 남은 고인 명의를 상속인 앞으로 바꾸는 절차다. 따라서 을구에 저당권이 보이더라도 갑구를 함께 확인해야 한다.
경매개시결정 촉탁의 기록 순서
법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등이 등기관에게 그 사유를 등기부에 적어 달라고 촉탁한다(민사집행법 제94조 제1항 및 민사집행법 제268조). 예규가 정한 순서는 그 촉탁에 따라 경매개시결정을 기록할 때 적용된다. 예를 들어 저당권은 생전에 등기됐고 신청하기 전에 채무자 겸 소유자가 사망했다면, 고인 명의 그대로 경매개시결정이 기록될 것으로 보고 준비하면 등기 순서를 놓치게 된다.
저당권 접수일 · 사망일과 다른 사안
등기사항증명서의 을구에서 저당권의 접수일과 채무자 표시를, 갑구에서 현재 소유자를 확인해 보자. 이어 사망을 증명하는 서류의 사망일을 저당권 접수일 및 경매 신청 시점과 맞춰 본다. 이미 상속등기가 됐다면 갑구의 새 소유자를 확인한다. 채무자와 집 소유자가 처음부터 서로 달랐거나 사망이 경매 신청 뒤에 일어났다면, 여기서 다룬 예규 문장과 사실관계가 달라 별도로 확인할 사안이다.
