세입자가 월세 50만 원으로 계약하고 여덟 달째 사는 집을 집주인이 장기일반민간임대주택으로 등록했다고 하자. 집주인은 등록한 뒤 처음 받는 월세라며 58만 원을 요구한다. 등록할 때 기존 임대차가 계속되고 있었다면, 그 계약의 보증금과 월세가 등록 임대주택의 최초 임대료가 된다(민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제1항 제2호).
장기일반민간임대주택이나 단기민간임대주택을 등록하는 날에 기존 계약이 남아 있다면, 그 계약의 보증금과 월세가 최초 임대료가 된다. 이 유형의 주택에 등록 당시 존속하는 임대차가 없다면, 이 조항은 임대사업자가 정하는 임대료를 최초 임대료로 본다.
등록을 이유로 새 가격을 제시하는 것과 기존 임대료의 증액을 청구하는 것은 구별할 문제다. 임대료를 올려 달라는 요구는 임대차계약을 맺거나 약정한 임대료를 올린 뒤 1년 이내에는 할 수 없다(민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제3항). 사례처럼 계약 뒤 여덟 달 동안 임대료를 올린 적이 없다면 아직 그 기간이 지나지 않았다. 1년이 지난 뒤에도 임대료는 5% 범위에서 시행령으로 정한 비율까지만 증액을 청구할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항). 보증금을 그대로 두고 월세만 50만 원에서 58만 원으로 올리면 16% 인상이어서, 1년이 지나도 법이 정한 5% 범위를 넘는다.
집주인에게 등록자료를 받아, 임차한 주택의 등록일을 확인해 보자. 계약서의 기간을 등록일과 대조하면 그날 계약이 남아 있었는지 알 수 있고, 중간에 임대료를 바꿨다면 변경 합의서에서 그날 적용되던 보증금과 월세를 확인할 수 있다. 새 계약서에 서명해 달라는 요청을 받았다면, 제시된 금액을 그때의 약정 금액과 먼저 대조해 보자.
