어머니가 딸에게 땅을 증여하면서 「딸이 어머니보다 먼저 사망하면 이 증여는 효력을 잃는다」는 조항을 계약서에 넣었다. 이전등기 뒤 땅은 딸 명의 그대로이고 근저당 · 가압류 같은 다른 사람의 등기는 없다고 가정한다. 설명을 위해 지어낸 가족이다. 이 조항도 등기부에 올릴 수 있을까, 올리면 무엇이 달라질까.
이 조항은 해제조건이다. 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력을 잃는다(민법 제147조 제2항). 등기 근거는 부동산등기법 제54조다. 등기원인에 권리의 소멸에 관한 약정이 있으면 신청인은 그 약정의 등기를 신청할 수 있고, 등기관은 이를 부기로 한다(부동산등기법 제52조 제7호). 약정이 등기원인인 증여계약에 들어 있어야 한다.
약정이 등기돼 있으면 딸이 먼저 사망했을 때 절차가 짧다. 부동산등기법 제55조는 등기명의인인 사람의 사망으로 권리가 소멸한다는 약정이 등기돼 있고 그 사망으로 권리가 소멸했으면, 등기권리자가 그 사실을 증명해 단독으로 해당 등기의 말소를 신청할 수 있게 한다. 어머니가 등기권리자로서 딸 명의 소유권이전등기의 말소를 혼자 신청한다. 사망은 본인의 사망 사항을 적는 딸의 기본증명서로 증명한다(가족관계의 등록 등에 관한 법률 제15조 제2항 제2호). 등기필정보 제공을 정한 부동산등기법 제50조 제2항은 공동신청과 승소한 등기의무자의 단독신청에 관한 것이라 딸의 등기필정보는 필요 없다.
등기하지 않았다면 이 특례는 없다. 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이고(부동산등기법 제23조 제1항), 딸의 재산상 의무는 상속인이 포괄적으로 승계한다(민법 제1005조). 상속인이 협력하지 않으면 판결을 받아 신청해야 한다(부동산등기법 제23조 제4항).
준비는 계약서에서 시작한다. 누구의 사망으로 어떤 권리가 소멸하는지 조항에 적고, 어머니와 딸이 소유권이전등기를 신청할 때 그 약정의 등기도 함께 신청한다. 완료 뒤 갑구에 약정이 부기로 기록됐는지 본다.
